ரியல் எஸ்டேட்டில் ஜிஎஸ்டி: ஜிஎஸ்டி எவ்வாறு வீடு வாங்குபவர்கள் மற்றும் தொழில் துறையை பாதிக்கிறது


பல்வேறு வகையான வரிவிதிப்புகளை மாற்றுவதற்கான நோக்கத்திற்காக சரக்குகள் மற்றும் சேவை வரி (ஜிஎஸ்டி), ஜிஎஸ்டிரியல் எஸ்டேட் துறையில் எப்படி பாதிக்கப்படும் என்பதைப் காண்போம் – வீட்டு கடன்கள் முதல் குத்தகை எடுப்பது வரை, போன்ற பல்வேறு பிரிவுகளையும் , வீடு வாங்குபவர் கடைசியாக செலுத்தப்போகும் தொகையும், சில மறைக்கப்பட்ட பகுதிகளையும் விரிவாக காண்போம்

Table of Contents

மார்ச் 29 , 2017 இல் மக்களவையில் ஜிஎஸ்டி   மசோதா 4 துணை சட்டங்களுடன் அங்கீகரிக்கப்பட்டது. அவை

மத்திய ஜிஎஸ்டி பில்,2017 ;

ஒருங்கிணைந்த ஜிஎஸ்டி பில்,2017 ;

ஜி.எஸ்.டி (மாநிலங்களுக்கு இழப்பீடு) பில் , 2017 ;

யூனியன் பிரதேச ஜிஎஸ்டி பில்,2017 ஆகும்.

ஜி.எஸ்.டி பற்றிய ஒரு விவாதத்தில், நிதிஅமைச்சர் அருண் ஜேட்லி கூறுகையில், நாடு முழுவதும் ஒரே வரி கொள்கைக்கு கீழ் வரும்பொழுது மறைமுக வரிகள் இல்லாததால், பொருட்கள் “மலிவு விலையில்” கிடைக்கும். இன்று உங்களுக்கு வரிக்கு வரி இருக்கிறது, இது தொடர் விளைவாகும். இவை அனைத்தும் நீக்கப்பட்டால், பொருட்கள் விலை மலிவாகும் என்று கூறினார்.

ஜி.எஸ்.டி கவுன்சில் ஏன் பல விதமான வரிகள் போட முடிவுஎடுத்தது என்று கேட்டதற்கு, ஜெட்லீ சொல்கிறார், ஒரு ஹவாய் செருப்பும்  பீஎம்டப்ளியூ காரும் ஒரே விகிதத்தில் வரி விதிக்க இயலாது என்றார்.

 

ஜிஎஸ்டியின் நோக்கம்

ஜிஎஸ்டி, மத்திய வரிச்சலுகை, சேவை வரி, VAT மற்றும் பிற உள்ளூர் வரிகளை ஒரு சீரான சந்தையாக உருவாக்கும். ஜிஎஸ்டி மொத்த உள்நாட்டு உற்பத்தியின் வளர்ச்சி 2 சதவீதம் உயர்த்தும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது மற்றும் வரி ஏய்ப்பை தடை செய்கிறது. மாநில அரசுகள் மாநில ஜிஎஸ்டி அல்லது எஸ்ஜிஎஸ்டி யை  அமல்படுத்தவேண்டும் , இதன் மூலம் வாட் போன்று விற்பனை முடிந்த பிறகு வரி விதிக்கலாம்.

 

ஜிஎஸ்டியின் கீழ் வரி கட்டமைப்பு

ஜிஎஸ்டி கவுன்சில் 4 அடுக்கு வரி கட்டமைப்பை – 5 , 12 , 18 , 28  சதவீத வரிகளை பரிந்துரைத்துள்ளது. மிக உயர்ந்த அடுக்கில், ஆடம்பர மற்றும் தேர்ச்சிபெற்ற பொருட்கள் மீது சிஈஎஸ்எஸ்  வரி சுமத்தப்படுகிறது, இது ஜிஎஸ்டி அமல்படுத்தப்பட்ட மாநிலங்களுக்கான முதல் 5 ஆண்டிற்கான இழப்பீடை சரிசெய்வதற்கு. எனினும், மத்திய ஜி.எஸ்.டி. (சி.ஜி.எஸ்.டி) சட்டம் உச்ச விகிதத்தை 20 சதவீதமாக உயர்த்தியுள்ளது. மாநில ஜி.எஸ்.டி (எஸ்.ஜி. எஸ்டி) சட்டத்தில் இதே விகிதம் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது.இது நிதி அவமதிப்பு நேரும்போது மட்டும்  உச்ச விகிதத்தை 40 சதவீதமாக உயரும்.

 

வரிகளின் மீதான ஜிஎஸ்டியின் தாக்கம்

நடப்பில் உள்ள வரி கட்டமைப்பில், ஒருவர் வாட், உள்ளூர் வரி போன்ற பலவிதமான வரிகளை கட்டவேண்டி இருக்கிறது. ஜிஎஸ்டி இதை அனைத்தையும் ஒன்றாக உள்ளடக்கிய ஒரே வாரியாக இருக்கும். தீபேஷ்  பாக்தானி, தலைவர்- கண்காட்சி, சிஆர்ஈடிஎஐ – எம்சி எச்ஐ , விளக்கமளிகையில், “பல்வேறு மாநிலங்களில், நகரங்களில், பல்வேறு விதமான வரிகளை கட்டுவதற்கு பதிலாக நமக்கு பயன் அளிக்க கூடிய ஒரே வரியை விரைவில் கட்ட போகிறோம்” என்கிறார். எனவே, இந்தச் செயல்பாட்டில், நிறைய பணத்துடன் சேர்த்து நிறைய பணிகளும் சேமிக்கப்படும். நாம் வரிகளை பார்த்தால் அது தொழில்துறையை உறிஞ்சும் வகையில் வரிசையாக நிற்கிறது. நாம் தொழில்துறை பணியாளராக, கூடுதல் வரி சுமையால் பாதிக்கப்பட்டிருக்கும்போது, அது 40 % மாக இருப்பதால் , அவை அனைத்தும் குறையுமானால், அது நம் அனைவர்க்கும் நன்மை பயக்க கூடும்.”

 

தற்போதைய ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனை வரிகள்

பெங்களூருமும்பை புனேசென்னைகுருகிராம்
வாட் 4.0%1.0%1.0%2.0%4.0%
சேவை

வரி

4.5%4.5%4.5%4.5%4.5%
முத்திரை

வரி

5.7%5.0%5.0%7.0%6.0%
பதிவு கட்டணம்1.0%1.0%1.0%1.0%0.5%
மொத்த வரிவிதிப்பு15.2%11.5%11.5%14.5%15.0%

ஆதாரம் : தொழில்துறை, ஜே எம் பைனான்சியல்

 

ரியல் எஸ்டேட் மீது ஜிஎஸ்டி பாதிப்பு

ஒரு சிக்கலான கட்டிடத்தின் கட்டுமானம்,சிவில் கட்டமைப்பு, அல்லது அதில் ஒரு பகுதி, முற்றிலும் அல்லது பகுதியாக,விலைக்கு வாங்குபவருக்கு விற்க விரும்பினால், முழு வரி செலுத்துதலுடன் (ITC) 12 சதவீத வரிக்கு உட்பட்டது, ஐடிசி கவிழ்ந்து போகும் பட்சத்தில் பணத்தைத் திருப்பியளிக்க வேண்டியதில்லை. வேறு மாதிரி சொன்னால், குடியிருப்பு கட்டுமான சேவைகள், 12 % ஜிஎஸ்டி யை வரவேற்கிறது, இது வீடு வாங்குபவர்களுக்கான கட்டுமானம்  முடிவடைவதற்கு முன்பாக குடியிருப்பு அலகுகளை விற்பனை செய்யும் விற்பனையாளர்களுக்கு பொருந்தும்.

ஜேஎம் நிதியின்  ஜிஎஸ்டி பற்றிய அறிக்கையில், கலப்பு அல்லாத வாட் வரியை கொண்ட மாநிலங்கள்( கர்நாடகா , தமிழ்நாடு, அந்திரபிரதேஷ்) ,பரிவர்த்தனையின்  மதிப்பு புதிய ஆட்சியின் கீழ் 10-11% முதல் 12% வரை மாறுகிறது. உள்ளீடு செலவு வரவுகளை கொண்டு,விலை மாற்றியமைக்கப்படவில்லை என்றால், இந்த பிராந்தியங்களில் உள்ள டெவலப்பர்கள் விளிம்புகளில் முன்னேற்றம் காணலாம் (எதிர்-லாபகரமான விதிமுறைக்கு உட்பட்டது)

அபிஷேக் ஆனந்த், உதவி துணை ஜனாதிபதி (ஈக்விட்டி ஆராய்ச்சி),ஜேஎம் ஃபைனான்ஸ் லிமிடெட், விளக்குகிறார்:  “தற்போதைய ஆட்சியில், கலப்பு வாட் உள்ள மாநிலங்களில் எந்தவொரு உள்ளீட்டு வரி நன்மையுமின்றி மொத்த சொத்து மதிப்பில் குறைந்த வாட் வீதங்களை டெவலப்பர்கள் செலுத்த வேண்டும்( மகாராஷ்டிரா, ஹரியானா) அல்லது பகுதி நன்மை ( மாநிலத்துக்குள் ஈடுசெய்தல் – பெங்களூரு). இந்த ஆட்சியின் கீழ்

டெவெலப்பர்கள், வாங்குபவர்களுக்கு பரிவர்த்தனை கட்டணம் – வாட் (1 %) மற்றும் சேவை வரி (4 – 5 %)  போடுகின்றனர். உள்ளீடு சேவை வரிக்கு மட்டுமே டெவெலப்பர்கள் ஈடுசெய்யப்படுகின்றனர். ஜி.எஸ்.டி ஆட்சியில், பரிவர்த்தனை செலவினம் 12% ஆக அதிகரிக்கிறது, இது சேவை மற்றும் பொருட்கள் ஆகிய இரண்டுக்கும் கிடைக்கும் உள்ளீட்டு கடன். ஒருவேளை டெவெலப்பர்கள் எந்த உள்ளீட்டு கடனும் போடவில்லை என்றால்,சொத்து பரிவர்த்தனை செலவுகள் 6% அதிகரிக்கும். டெவெலப்பர்கள், வீடு வாங்குபவர்கள் மீது உள்ளீட்டு கடனை திணிக்கவிட்டால், சொத்து விலை அதிகரிப்பது 1-2 சதவிகிதம் கட்டுப்படுத்தப்படும். ” ஒரு வேலை டெவெலப்பர்கள் இவை அனைத்தையும் தள்ளிவிட்டு அடிப்படை விலைகளை குறைத்தால், வீடு வாங்குபவர்கள் ஜிஎஸ்டி ஆட்சியின் கீழ், ஓரளவு நன்மை அடையலாம்.

இருப்பினும், , கட்டுமானம் நடந்து முடிந்த அல்லது நடந்து கொண்டிருக்கும் , ஜிஎஸ்டி க்கு முன்னும் ஜிஎஸ்டிக்கு  பின்னும், என எந்த மாற்றமும் இன்றி முத்திரை வரி மட்டும் தொடர்ந்துகொண்டுதான் இருக்கிறது.

 

ஜிஎஸ்டி வீடு வாங்குபவர்களுக்கு உதவுமா?

சரக்குகள் மற்றும் சேவைகள் வரி (ஜிஎஸ்டி) அறிமுகப்படுத்தப்பட்டதன் மூலம் மொத்த வரி 5.5 சதவீதத்திலிருந்து 12 சதவீதமாக அதிகரிக்கும்.இருப்பினும், வாங்கிய எல்லா பொருட்களுக்கும் சேவைகளுக்கும், கட்டுமான பணிகளுக்காக செய்த அனைத்து செலவுகளுக்கும், டெவலப்பர்கள்  உள்ளீட்டு கடன் பெற முடியும்.

ஸ்ரீகாந்த் பரஞ்செப், புனே மெட்ரோ சிஆர்ஈடிஎஐ , தலைவர், கூறுகையில் ” “சொத்துக்களின் மீதான ஜிஎஸ்டியின் பாதிப்புகளை, நில மதிப்பீடு குறைப்பு பற்றிய தெளிவு இல்லாததால்,இந்த கட்டத்தில் மதிப்பிட கடினமாக இருக்கும். ஒரு பொருளை தயாரிப்பதில், பிரதான மூல பொருட்களுக்கு ஜிஎஸ்டி இல்லாதபோது, பொருளை செய்து முடித்த பின்பும் ஜிஎஸ்டியின் கீழ் வராதபோது, வரி உள்ளீட்டு நன்மையை  கணக்கிட அல்லது நியாயப்படுத்த கடினமாக இருக்கும். சந்தை சக்திகளால் மட்டுமே, தயாராக கணக்கிடப்படும் விலை மற்றும் நேரத்தை பொறுத்து, டெவெலப்பர்களால் ,வாங்குபவர்களுக்கு எவ்வளவு நன்மை அடையமுடியும் என்று நிர்ணயிக்க முடியும்.

மேலும், உள்ளீட்டு பொருட்களின் விலைகளும் மாறக்கூடியதாக இருக்கும். எந்த ஒரு முன்எச்சரிக்கையுமின்றி சிமெண்ட் மற்றும் எஃகு போன்ற பொருட்களின் விலை உயரக்கூடும். இதேபோல் மணல் எப்பொழுதும் தட்டுப்பாடுடன் கிடைக்கிறது, மேலும் மழை  காலங்களில் சுத்தமாக கிடைப்பதில்லை. ஆகையால், இந்த தொழில்துறைகள், வரிசலுகைகளை முழுவதுமாக அனுபவிக்க முடிவதில்லை.

ஆராயப்பட வேண்டிய மற்றொரு முக்கியமான காரணி, கட்டுமான கட்டிடம்  கட்டுமான பணிகள் முடிவடையும் தருவாயில் இருந்தால், ஜிஎஸ்டியின் பயன்பாட்டிற்கு முன்பே கணிசமான தொகை செலவு செய்ந்திருந்தால், மிக சிறிய நன்மையே கிடைக்கும். ஒரு வேலை கட்டுமானபணிகள், இறுதி  நிலையில் இருந்தால், நிறைய நன்மை அடையலாம்.

 

ஜிஎஸ்டி யின் கீழ் கட்டுமான சொத்துக்களும்  – கட்டுப்படியாகும் மலிவு விலை வீடுகளும்

கவனிக்கப்படடவேண்டிய முக்கியமான விஷயம் என்னவென்றால், ஜிஎஸ்டி விதிவிலக்கு மலிவு வீட்டுத் திட்டங்களுக்கு நீட்டிக்கப்பட்டால் (மலிவு வீடுகளுக்கு தற்பொழுது ஜிஎஸ்டியிலிருந்து  விதிவிலக்கு அளிக்கப்பட்டுள்ளது, இதை பற்றி மேலும் விரிவான விளக்கம் அரசாங்கத்திடம் கேட்கப்பட்டுள்ளது) , ஜிஎஸ்டியின் கீழ் மலிவு வீடுகள் மிகவும் மலிவான விலையில் கிடைக்கக்கூடும்.

 

மலிவு வீடுகளுக்கு ஜிஎஸ்டி வசூலிக்கக்கூடாது  – கட்டிட அமைப்பாளர்களை வழிநடத்தும் அரசு

ஏறக்குறைய அனைத்து மலிவு வீட்டுவசதி திட்டங்களிலும் பயனுள்ள ஜிஎஸ்டி விகிதம் எட்டு சதவீதமாகும், இது உள்ளீட்டுக் கடனுக்கு எதிராக சரிசெய்யப்படும் என்பதால் ,2018 ம் ஆண்டு பிப்ரவரி 7 ஆம் தேதி, வீடு வாங்குவோரிடமிருந்து எந்தவொரு பொருள் மற்றும் சேவை வரிகளையும் (ஜி.எஸ்.டி) வசூலிக்கக்கூடாது

என்று அரசாங்கம் கேட்டுக் கொண்டது. மேலும் அரசாங்கம் கூறுகையில், உள்ளீட்டு கடன் பெற்ற பிறகு வீட்டின் விலையை வாங்குபவர் குறைத்தால் மட்டுமே கட்டிட அமைப்பாளர்கள் வாங்குபவர்கள் மீது ஜிஎஸ்டி போட முடியும்.

ஜனவரி 18, 2018 அன்று நடந்த கடைசி கூட்டத்தொடரில்,மலிவு வீடுகளை ஊக்குவிக்கும் விதத்தில்,2017-18 பட்ஜெட் அறிக்கையில் உட்கட்டமைப்பு அந்தஸ்த்து  வழங்கி, கடன்-இணைக்கப்பட்ட மானியத் திட்டம் (CLSS) கீழ் வீடுகளை நிர்மாணிப்பதற்கு 12 % அளவிற்கு ஜிஎஸ்டி சலுகை வரியை நீட்டித்தது. நிலத்தின் மொத்த மதிப்பில் இருந்து மூன்றில் ஒரு பங்கு தொகை அங்கே வீடு/ அடுக்குமாடி கட்ட கழிக்கப்படுவதால், ஜிஎஸ்டி யின் மதிப்பு எட்டு சதவீதத்துக்கு குறைந்துவிட்டது. இந்த விதி 2018 ஆம் ஆண்டு ஜனவரி மாதம் 25 ஆம் தேதி முதல் அமல்படுத்தப்பட்டது.

 

சொத்து விலையில் ஜிஎஸ்டி யின் தாக்கம் – ஆடம்பர பகுதி

உயர்மதிப்பு உள்ள சொத்துகளை பொறுத்தமட்டில், அடிப்படை கட்டுமான செலவு சிறிது குறைக்கலாம், ஆனால் உள்ளீட்டு வரிக் கடன் 12 சதவிகிதம் என்று வரையறுக்கப்படுகையில், புதிய செலவினக் கடன்களை மற்ற செலவினங்களில் செலுத்தும் வரிகள் காரணமாக, புதிய வரிக் கடனை குறைக்க முடியாது.

 

ரியல் எஸ்டிக்கான ஜிஎஸ்டி விகிதங்கள் – உள்ளீடு பொருட்கள்

HSNபொருட்கள் விவரம்வரிவீதம்
அத்தியாயம் 72உருக்கு இரும்பு18%
2523சிமெண்ட்28 %
6802பளிங்கு மற்றும் கிரானைட்28 %
2515பளிங்கு மற்றும் கிரானைட் கட்டிகள்12%
அத்தியாயம் 68மணல் சுண்ணாம்பு செங்கல் & பறக்கும் சாம்பல் செங்கல்12 %
2505 & 2517இயற்கை மணல், கூழாங்கற்கள், சரளை5 %
8428இயங்கு ஏணி & உயர்த்தும் சாதனம்28 %

தரவு வழங்கியது : பிஎம்ஆர்

வரி விதிப்பின் கீழ், பல கட்டுமானப் பொருட்கள் 18 மற்றும் 28 சதவிகிதம் கீழ் இருந்தன.உதாரணமாக , உருக்கு இரும்பு மற்றும் அதன் பொருட்கள் 18 சதவிகிதமாகவும், கட்டிடம் கட்ட அல்லது கட்டமைப்பு பொறியியல் தேவைக்காக , சிமெண்ட் மற்றும் நூலிழையால் ஆக்கப்பட்ட கட்டமைப்பு கூறுகள்  28 % ஆகும். இருப்பினும், கட்டுமானத்திற்குப் பயன்படுத்தப்படும் பொருட்களில் உள்ளீட்டு வரிக் கடன் கிடைக்கப்பெறுவதால், ஒட்டுமொத்த வரி நிகழ்வுகளும் நடுநிலைப்படுத்தப்பட வேண்டும்.

 

ஜி.எஸ்.டி.யில்தலைகீழ் கட்டண முறை மற்றும் கட்டுமான செலவுகளில் அதன் தாக்கம்

சேவை பெறுவோர் சேவை வரி செலுத்துகின்ற முறைமை, ‘தலைகீழ் வசூலிப்பு முறை’ (RCM) என அழைக்கப்படுகிறது. இந்த முறை இன்னும் விரிவாக, ஜிஎஸ்டியிலும் பின்பற்றப்படுகிறது.

ஒரு டெவலப்பர் சேவை வரி விலக்கப்பட்ட பகுதியில் உள்ள ஒரு நபரால் வழங்கப்பட்ட சேவைகள், சரக்குப் போக்குவரத்து வழங்குபவர்கள், ஒரு தனிநபர் அல்லது நிறுவனத்தால் வழங்கப்பட்ட சட்ட சேவைகள் ஆகியவற்றின் மூலம் வழங்கப்படும் சேவைகளுக்கு ஜிஎஸ்டி கொடுக்க வேண்டும்.அரசாங்க அல்லது உள்ளூர் அதிகாரிகளால் வழங்கப்படும் சேவைகள், நகராட்சிகள் போன்றவைகளுக்கு, டெவலப்பர்  ‘தலைகீழ் வசூலிப்பு முறை’ கீழ் ஜிஎஸ்டி செலுத்த வேண்டும். இருப்பினும், அரசாங்கத்தால் வழங்கப்படும் சில சேவைகள், தற்காலிக முகவர்கள், அஞ்சல் அதிகாரிகளால் வழங்கப்படும் குறிப்பிட்ட சேவைகள், இரயில்வே அல்லது சரக்கு போக்குவரத்து மூலம் சரக்குகளை கொண்டு செல்வது போன்றவை, சேவை வரி சட்டம் போலவே ஜிஎஸ்டி யிலும் ,வரைமுறைக்கு அப்பாற்பட்டது.

முன்னாள் சேவை வரி சட்டத்தையும், இப்பொழுதுள்ள ஜிஎஸ்டி யையும் ஒப்பிடும்போது, ஒரு குறிப்பிடத்தக்க விஷயம் என்னவென்றால், ஜிஎஸ்டி இல் பதிவு செய்யப்பட்ட ஒரு நபர் ஜிஎஸ்டி பதிவுசெய்யாத ஒரு நபர் அல்லது கடையிலிருந்து சேவை அல்லது பொருட்கள் கொள்முதல் செய்தால் , அந்த சேவை மற்றும் பொருட்களுக்கும்  , ‘தலைகீழ் வசூலிப்பு முறை’ கீழ் ஜிஎஸ்டி செலுத்த வேண்டும்.

இது அனைத்து வரி செலுத்தும்  நபர்களுக்கும் தலைகீழ் கட்டணம் வசூலிக்கப்படும் நோக்குடன் கணிசமாக விரிவடைந்துள்ளது மற்றும் அது டெவலப்பர்களை மோசமாக பாதிக்கும். மேலும், ‘தலைகீழ் வசூலிப்பு முறை’ கீழ் செலுத்தும் வரி தொகையை, டெவெலப்பர்களால் உள்ளீட்டு கடனுக்கு எதிராக சரிக்கட்ட முடியாது, அதை காசாக வங்கியில் செலுத்த வேண்டும்.

பதிவு செய்யப்படாத நபரிடமிருந்து பெறப்பட்ட சேவைகள், பதிவுசெய்யப்படாத சப்ளையர்களிடமிருந்து பெறப்பட்ட பொருட்களின் தலைகீழ் வரிகளை வெளியேற்றுவதற்கான தேவை இருப்பதால், இந்த ரெட்டை விளைவினால், ஜிஎஸ்டி யின் கீழ் கட்டுமானம் செய்பவர்கள் நிலைமை இன்னும் மோசமாகி விட்டது .

இது டெவெலப்பரின் செலவினங்களை நிச்சயமாக அதிகரிக்கும், முக்கியமாக பதிவுசெய்யப்படாத சப்ளையர்களிடம் இருந்து பொருட்கள் மற்றும் சேவைகளைப் பெறும் சிறிய அளவிலான டெவலப்பர்கள் ,அந்த அளவிற்கு வரிகளை தாங்குவதில்லை.

 

குடியேறும் நிலையில் உள்ள சொத்துக்களின் மீது ஜிஎஸ்டி

ஒரு வீட்டிற்கு ஆக்கிரமிப்பு சான்றிதழ் வாங்கியபின், ஜிஎஸ்டி செலுத்த தேவையில்லை. சிமென்டிற்கு 27 .7 % மற்றும் உறுக்கு இரும்பிற்கு 18 .1 %, கலால் வரி மற்றும் வாட் வரிகளை ஒரு டெவலப்பர் செலுத்துகிறார் , இது மாநிலத்திற்கு மாநிலம் வேறுபடும் என்று “சிஆர்ஐஎஸ்ஐஎல்” ஒரு அறிக்கையில் குறிப்பிடுகிறது. இப்பொழுது ஜிஎஸ்டி யின் கீழ் சிமெண்ட் மற்றும் உறுக்கு இரும்பு, முறையே  28 % மற்றும் 18 % , வண்ணம் மற்றும் இதர வெள்ளை பொருட்கள் 28 % கட்டணமும் செலுத்த வேண்டும். உள்ளீடுகள் மீது செலுத்தப்படும் வரிகளுக்கான கடனுடன், ஒரு கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீட்டிற்கு 12 % வரி வசூலிக்கப்படும். நிலம் உட்பட மொத்த செலவிற்கான வரி 12 % வசூலிக்கப்படுவதால், டெவலப்பர்களுக்கான உள்ளீட்டுக் கடன் வழங்குவதற்கு இது போதுமானதாக இருக்கும். எனவே குடியேற தயாராக இருக்கும் வீட்டை வாங்குபவர் வரி சுமையிலிருந்து காப்பாற்றப்படுகிறார்.

ஆனபோதிலும், ரியல் எஸ்டேட் சந்தைக்கான ஜிஎஸ்டி மதிப்பீடுகள் எளிதானவை அல்ல. உதாரணமாக, கட்டிக்கொண்டிருக்கப்படும் வீட்டிற்கான ஜிஎஸ்டி வீடு வாங்குபவர்கள் செலுத்த வேண்டும், ஆனால் கட்டுமான செலவில் டெவெலபேர்களால் மட்டுமே கடன் பெற முடியும். கட்டிட அமைப்பாளர், ஜிஎஸ்டி முழுவதையும் செலுத்த வேண்டியுள்ளதால், உள்ளீட்டு கடன் கட்டுமான செலவுக்கு மட்டுமே கிடைக்கும் என்பதால், 30 % குறையாமல் டெவெலப்பர்களுக்கு துண்டு விழும். இதன் விளைவாக,நீங்கள் கட்டிக்கொண்டிருக்கப்படும் வீடு அல்லது குடியேற தயாராக இருக்கும் வீட்டை தேர்வு செய்தால், அந்த 30 % தை இந்த வீடுகளில் விலையை ஏற்றுவதன் மூலம் சரி செய்துகொள்வார்கள்.

 

சொத்து வாடகை மீது ஜிஎஸ்டி

முழுமையான சான்றிதழை பெறுவதற்கு முன்னர் அல்லது முதல் ஆக்கிரமிப்புக்கு முன்னர், விற்பனை முடிந்திருந்தால், கடன்/ சரியான எதிரீடு , டெவெலப்பர்கள் பெற முடியும். டெவெலப்பர்கள் இந்த சொத்துக்களை வாடகைக்கு விட நினைத்திருந்தால், இந்த கடன் பெற அனுமதி இல்லை. எனவே, வணிகதளங்களுக்கான வாடகையில் உயர்வை காணலாம், ” என விளக்குகிறார் அமித் சர்க்கார், பங்குதாரர் மற்றும் தலைவர் – மறைமுக வரி, பிடிஓ  இந்தியா.

குடியிருப்பு சொத்துக்களின் மீது கிடைக்கும் வாடகைக்கும் ஜிஎஸ்டி செலுத்தவேண்டும். இதன் விளைவாக, வாடகைதாரர்கள் ஜிஎஸ்டி அமைப்பின் கீழ் வாடகை கட்டணத்தில் உயர்வு காணலாம், ஏனெனில் தற்போது இருக்கும் அமைப்பில், குடியிருப்பு வசதிகளுக்கு சேவை வரி இல்லை.

ஜி.எஸ்.டி வாடகை  வருமானத்தில் வரி கணக்கை  எப்படி பாதிக்கும் என்று இங்கு காணலாம்:

ஜிஎஸ்டி யின் கீழ் சரக்குகள் மற்றும் சேவைகளின் மீது வரி விதிப்புடன் ஒன்றிணைத்ததால், சரக்கு மற்றும் சேவைக்கான தனி தனி வரி செலுத்தும் குழப்பம் நீங்கிவிட்டது.

சேவை வரி விதிமுறையை போல் இல்லாமல், ஜிஎஸ்டி யில் வரி செலுத்துவதற்கான உச்சவரம்பு ரூ. 10 லட்சத்திலிருந்து, 20 லட்சமாக உயர்த்தப்பட்டுள்ளது. எனவே, சேவை வரியின் கீழ் இருந்த பல நிலஉரிமையாளர்கள், ஜிஎஸ்டி யின் கீழ்   மறைமுக வரி நிகரத்திலிருந்து வெளியே சென்று விடுவார்கள்.

இங்கே சுவாரசியமான  விஷயம் என்னவென்றால், ஜிஎஸ்டின் கீழ் ரூ. 20 லட்சம் மொத்த வரம்பை கணக்கிடுவதற்காக, வரிக்கு உட்பட்ட அனைத்து, அதேபோல விலக்கு அளிக்கப்பட்ட பொருட்கள் மற்றும் சேவைகள் வழங்கப்படுவது கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகிறது.  அதனால் சேவை வரியின் கீழ் வெறும் சேவைவரிக்குரியவை மட்டுமே நீங்கள் உட்சவரம்பான ரூ . 10 லட்சத்தை கடந்துவிட்டிர்களா என்று கணக்கிடாமல், ஜிஎஸ்டி யின் கீழ் ,இந்தியாவில் வழங்கப்பட்ட அனைத்து சேவை மற்றும் பொருட்களின் மதிப்பு,ஏற்றுமதி செய்யப்பட்டவை, வரிவிதிப்பு அல்லது விலக்கு என அனைத்தும் இந்த ரூ. 20 லட்சம் உச்வரம்பில் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படும். வணிக சொத்துக்களின் வாடகைக்கு 18 % ஜிஎஸ்டி முன்மொழியப்பட்டுள்ளது.

ஜிஎஸ்டியின் கீழ், வணிக சொத்துக்களுக்கான வருமானத்தின் மீது மேலுமொரு பெரிய வரி தாக்கல் உள்ளது. பாராளுமன்றம், சேவை வரி ஆட்சியிலிருந்து, ” தலைகீழ் வசூலிப்பு முறையை” ஜிஎஸ்டியின் கீழ் கொண்டுவந்துள்ளது. சேவை வரி ஆட்சியின் கீழ், ” தலைகீழ் வசூலிப்பு முறை” சேவைகளுக்கு மட்டுமே பொருந்தும், மேலும் அது உற்பத்தி , விற்பனைக்கு பொருந்தாது, ஆனால்  ஜிஎஸ்டியின் கீழ் பொருட்கள் மற்றும் சேவைகளுக்கும் பொருந்தும். ஜிஎஸ்டியின் கீழ் பதிவு செய்யப்பட்ட ஒரு நபர், ஜிஎஸ்டியின் கீழ் பதிவு செய்யப்படாத ஒரு நபரிடம் பொருள் அல்லது சேவை பெற்றால், அவர் ஜிஎஸ்டியின் கீழ் “தலைகீழ் வசூலிப்பு முறை” பின்பற்றி வரி செலுத்த வேண்டும். சேவை வரி ஆட்சியின் கீழ், குத்தகையாளர் செலுத்தும் வாடகை தொகைக்கு, எந்த கோட்பாடும் இல்லை. ஆனால் முன்மொழியப்பட்டுள்ள ஜிஎஸ்டியின் கீழ், வணிக இடத்தை வாடகைக்கு எடுப்பது மிகவும் அதிக செலவு செய்வதற்கு ஈடாகும்.

 

ஜிஎஸ்டி வீட்டுக்கடன்களை விலையுயர்ந்ததாக மாற்றுகிறதா?

வீட்டுக் கடன் செலவுகள் மீதான ஜிஎஸ்டின் தாக்கத்தை மதிப்பீடு செய்வதற்கு முன்பு, ஜிஎஸ்டியின் கீழ் அதிகரித்த விகிதங்களால் பாதிக்கப்படும் கூறுகளை புரிந்துகொள்வது முக்கியம். வீடுகடனில் முக்கியமான ஒன்று, வாங்கிய தொகைக்கு வட்டி செலுத்துவது. சேவை வரி அல்லது ஜிஎஸ்டி இல்லாததால் இந்த செலவு மாறாது. இதேபோல் , ஜிஎஸ்டி யின் கீழ் , வீட்டுக்கடன் ஆவணங்கள் தொடர்பாக வசூலிக்கப்படும் எந்த ஒரு முத்திரை வரியும்  மாறாது ஏனென்றால் முத்திரை வரி ஜிஎஸ்டி யின் கீழ் இல்லை.

எது எப்படி இருந்தாலும், வீட்டுகடனில், கடனாளிகளுக்கு பல்வேறு கட்டணங்கள் விதிக்கப்படுகின்றன. முதன்முதலில், வீட்டுக்கடன் எடுக்குபொழுது செயலாக்க கட்டணம் கட்ட வேண்டும். தற்போது 15 சதவீதமாகவும், ஜிஎஸ்டியின் கீழ் 3 சதவிதம் உயர்ந்து , 18 சதவீதமாகவும் அதிகரிக்கும்.இது ஒருமுறை செலவு என்பதால், வீட்டுகடனின் மொத்த  தவணைகளில் பெரிய தாக்கம் இருக்காது.

வீட்டுக்கடனுடன் தொடர்புடைய வக்கீல் கட்டணம், மதிப்பீடு கட்டணம் போன்றவற்றை வங்கிகள் வசூலிக்க வாய்ப்புள்ளதால், இது விகிதாசாரமாக உயரும்.

வீட்டுக்கடன் விண்ணப்பிக்கும்போது செலுத்தும் செயலாக்க கட்டணம் போலவே, கடன் முடியும் தருவாயிற்குள் நீங்கள் கடனை அடைக்க விரும்பினாலோ அல்லது வேறு கடனளிப்பவருக்கு இதை மாற்ற விரும்பினாலோ, நீங்கள் முன்பே முடிப்பதற்காக,செலுத்த வேண்டிய முன்பணத்தை கட்ட வேண்டும்.  வீட்டுகடன் ஒரு நிலையான வட்டி விகிதத்தில் வசூலிக்கப்படுமாயின், முன்பணம் செலுத்த நேரிடலாம். ஆனால் மாறிக்கொண்டாயிருக்கும் வட்டிவிகிதத்தின் கீழ் வீட்டுக்கடன் வசூலிக்கப்பட்டால், வங்கிகளால் இவ்வகை முன்பணம் வசூலிக்க முடியாது. நீங்கள் வீட்டுகடனை மற்றொவருக்கு மற்ற நினைத்தால், வீட்டுகடன் நிறுவனங்கள் உங்களுக்கு முன் மூடல் கட்டணம் விதிக்கலாம். இருப்பினும், உங்கள் சொந்த வளங்களில் இருந்து வீட்டுக் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தினால், நிதிநிறுவனங்கள் எக்கட்டணமும் வசூலிக்க முடியாது.

ஈஎம்ஐ நிலுவை, ஈசிஎஸ் திரும்புதல், காசோலை செல்லாமல் போதல் போன்ற காரணங்களுக்காக கடனளிப்பவர், உங்களிடம் கட்டணம் வசூலிக்க முடியும், இதில் ஜிஎஸ்டி விகிதங்கள் உயரக்கூடும். அதனால் நடைமுறையில், கடனாளர்கள் வசூலிக்கும் அணைத்து கட்டணங்களால், நிச்சயமாக ஜிஎஸ்டி  3 % மாக உயரும்.

 

ஜிஎஸ்டி மூலம் வங்கிகள் எப்படி பாதிக்கப்படுகின்றன?

ஜிஎஸ்டி செயல்படுத்தப்பட்டதால், சேவைகள் மற்றும் பொருட்கள் கொள்முதலுக்கான உள்ளீடு வரி, ஜிஎஸ்டி  வெளியீட்டு வரி பொறுப்பிற்கு எதிராக சரியான எதிரீடு கிடைப்பதால் கடனளிப்பவர்கள் சிறிது வரி சேமிப்பு செய்யலாம். இருப்பினும், சேவை வரியின் கீழ் இருந்த  கடனாக பெற்றால் “தலைகீழ் வசூலிப்பு முறை ” ஜிஎஸ்டியில் இன்னும் விரிவுபடுத்தப்பட்டுள்ளதால், வங்கிகளின் லாபத்தை அது மோசமாக பாதிக்கிறது. மேலும், கடனளிப்பவர்கள் இப்போது ஜிஎஸ்டி இன் கீழ் அனைத்து மாநிலங்களிலும் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும், அதேசமயம், சேவை வரி விதிமுறைகளின் கீழ், அவர்கள் ஒரு மையப்படுத்தப்பட்ட பதிவை மட்டும் செய்தால் போதுமானதாக இருந்தது. இது கடனளிப்பவர்களின் இணக்க செலவுகளை கணிசமாக அதிகரிக்கும், மேலும் அவர்களின் இலாபத்தை பாதிக்கும்.

 

சொத்துக்களின் இறுதி விலையை நிர்ணயிக்கும் ஜிஎஸ்டி இல் உள்ள மறைக்கப்பட்ட உண்மைகள்

இன்னும் கட்டிக்கொண்டிருக்கப்படும் கட்டிடங்களில் நிலத்திற்கான மதிப்பீடு குறைப்பு என்ன என்பது,  இன்னும் தெளிவாக தெரியவில்லை. சேவை வரி விடுமுறையின் கீழ் வரும் குறைவு விதிகள் மற்றும் டெவலப்பர்களுக்கான உள்ளீட்டு கடன் வசதி ,ஆகிவைதான் ரியல்எஸ்டேட் துறையில் ஜிஎஸ்டி யின் கீழ் செலுத்தப்படும் வரி அதிகமா அல்லது குறைவா என தீர்மானிக்கும். திறமையாக, கலவை திட்டம் வீட்டின் மொத்த விலை 75 சதவிகிதம் வரை நிலத்திற்குச் செல்வதைத் தடுக்கிறது,ரூ. 1 கோடி மற்றும் 2,000 சதுர அடியில் குறைவான குடியிருப்பு சொத்துக்களுக்கு ,பயனுள்ள விகிதம் 3.75 சதவீதமாக உள்ளது.மற்ற சந்தர்ப்பங்களில், குறைப்பு மதிப்பீடு  70 விழுக்காடு குறைவதால், இங்கே பயனுள்ள விகிதம் 4 % மாகிறது. ஜி.எஸ்.டி என்பது வரி நடுநிலையா அல்லது ரியல் எஸ்டேட்க்கு வரிக்குறைவா என்பதை அறிய இன்னும் நீண்ட தூரம் செல்லவேண்டும்.

 கூடுதலாக மாநிலங்களுக்கு மாநிலம் வரி விகிதம் மாறுபடுவதால், ஜிஎஸ்டி விகிதம் அணைத்து மாநிலங்களிலும் ஒரு சீராக இருக்காது.

 

ஜிஎஸ்டியின் கீழ் ரியல் எஸ்டேட் கொண்டு வருவதற்கான வலுவான காரணம்: நிதி அமைச்சர் அருண் ஜேட்லி

நிதி அமைச்சர் அருண் ஜெட்லி, ஹேவார்ட் பல்கலைக்கழகத்தில் 2017 அக்டோபரில் ஒரு விரிவுரையை வழங்கியபோது ரியல் எஸ்டேட் துறை, சரக்குகள் மற்றும் சேவை வரி (ஜி.எஸ் .டி) கீழ் கொண்டுவரப்பட வேண்டும் என்று கூறியுள்ளார். “இந்தியாவில் ஒரு துறை,வரி ஏய்ப்பு மற்றும் ரொக்க உற்பத்தி அதிகபட்ச அளவு நடைபெறுகிறது, ஆனால் இன்றும் ஜிஎஸ்டிக்கு  வெளியில் உள்ளது, ரியல் எஸ்டேட்”. சில மாநிலங்கள் இதற்கு அழுத்தம் தந்துகொண்டிருக்கிறது . ஜிஎஸ்டியின் கீழ் ரியல்எஸ்டேட் துறையை கொண்டுவருவதற்கு ஒரு வலுவான காரணம் இருப்பதாக நான் தனிப்பட்ட முறையில் நம்புகிறேன் ” என்றும் ஜெட்லி கூறுகிறார். மேலும் நிதி அமைச்சர் கூறுகையில், மொத்த உற்பத்தியில் ஒரே ஒரு இறுதி வரி செலுத்துவதால் , நுகர்வோர் நிறைய நலன்களை பெறுவார்கள். “இதன் விளைவாக, ஜிஎஸ்டியின் கீழ் முழு தயாரிப்புக்குமான இறுதி வரி, கிட்டத்தட்ட குறைவாக இருக்கும்,” என சொல்கிறார்.

 

ரியல் எஸ்டேட்டில் ஜிஎஸ்டி, நுகர்வோர் மற்றும் அந்த துறை இரண்டிற்கும் பயனுள்ளதாக இருக்குமா?

ஜிஎஸ்டி எஸ்டேட் துறையில் நடைமுறைக்கு வருமுன், பல பிரச்சனைகளும் மறைக்கப்பட்ட மண்டலங்களும் வெளிச்சத்திற்கு வர வேண்டும்.  என்எஆர்ஈடிசிஒ வின் தலைவர், நிரஞ்சன் ஹிரனந்தனி, ஜிஎஸ்டியின் சுற்றுவட்டாரத்திற்குள் ரியல்எஸ்டேட் துறையை பராமரித்தால், முழு தயாரிப்பிற்கு சேர்த்து நுகர்வோர் ஒரே ஒரு வரி செலுத்தி பயன் அடைவார்கள்.

இருப்பினும், ரியல் எஸ்டீட்டிற்கான ஜிஎஸ்டி ஸ்லாப் 12 சதவீதத்திற்கும் மேலாக முடிவானால், ஏற்கனவே சொத்துக்களின் மதிப்பு கட்டபடியாகாத விலையில் உள்ளதால், வீடு வாங்குபவர்கள் மற்றும் விற்பவர்கள் என இருவருமே இழப்பை சந்திக்கலாம்.

மேலும் நிதி அமைச்சர், மாநிலங்களுக்கிடையே ஒற்றை கருத்தை உருவாக்குவதற்கு , சமரசம் செய்ய வேண்டி இருக்கும். முத்திரை வரி மற்றும் சொத்து பதிவின் மூலம் அதிக வருவாய் ஈட்டும் மாநிலங்களுக்கு, இது மிகவும் கடினமானதாக இருக்கும்.

 

ஜிஎஸ்டியின் ஓராண்டு : லாபங்களும் நஷ்டங்களும்.

மலிவு விலை வீடுகளின் கீழ், குறிப்பாக 60 சதுர மீட்டர் வரை பரப்பளவு உள்ள வீடுகளுக்கான ஜிஎஸ்டி 4 %குறைக்கப்பட்டதால் , (12 % இருந்து 8 %மாக குறைக்கப்பட்டதால்) வீடு வாங்குபவர்கள் பயனடைந்துள்ளனர்.

இருப்பினும், ஜிஎஸ்டி செயல்படுத்தப்பட்டு ஒரு வருடம் ஆனபோதும், சொத்து வாங்குபவர்களுக்கு கிடைத்த ஒரே தெளிவு, கட்டிமுடிக்கப்படாத சொத்துக்களுக்கான ஜிஎஸ்டி 12 % என்பது மட்டுமேதான்.ஐ.டி.சி-யின் கடன்தொகுப்பின் பின்பகுதியில்

, வீடு வாங்குபவர்கள் பெற கூடிய தள்ளுபடி தொகை எவ்வளவு என்பதில் இன்னும் குழப்பம் நீடிக்கிறது. குழப்பம் ஐடிசியின் சதவிகிதத்தில் மட்டுமின்றி, எந்த விதம் மற்றும் தள்ளுபடியில் பகுதியிலும் தான். தங்கள் பங்கிற்கு , ஐடிசி அடைவதற்கு அதை கடப்பதற்கு டெவலப்பர்கல்  நிறைய கணக்கீடுகள் செய்யவேண்டியுள்ளது, இது இறுதிப்பகுதியில் மட்டுமே நிறைவேறும்.

இரட்டை அல்லது மூன்று வரி விதிப்புகளை ஒரு மிதமான மட்டத்திற்கு குறைத்து , உள்ளீட்டு வரிக் கடன் மூலம்,

ஜிஎஸ்டி  நிச்சயமாக டெவலப்பர்களின் கட்டுமான செலவுகளை குறைக்கிறது. மொத்த வரிகளில் கணிசமான வேறுபாடுகள் இல்லை என்றாலும், வரியின் மீது வரி என்னும் முறையை ஜிஎஸ்டி, நிச்சயமாக களைந்துள்ளதுமேலும், சந்தேகத்திற்குரிய பரிவர்த்தனைகள் கணிசமாக குறைக்கப்பட்டு,  இந்த துறைக்கு வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் பொறுப்புணர்வு ஆகியவற்றைக் கொண்டு வருகிறது.

இருந்தபோதிலும், எதிர்-லாபகரமான விதிகளின் இயல்பான திறனற்ற தன்மை காரணமாக,இறுதி பயனர்கள் பயன் பெறவில்லை. அடிப்படை சொத்துக்களின் விலை குறைந்து போனாலோ , டெவலப்பர்கள் தங்கள் வாடிக்கையாளர்களுக்கு வரிக் கடன்களை வழங்கினால் மட்டுமே அவர்கள் பயனடைவார்கள். ஜிஎஸ்டி யின் வருகையால் வரிக்கு வரி திட்டம் நீக்கப்பட்டாலும், வீடு வாங்குபவர்களின் பைகளிலிருந்து நிறையவே வெளியில் செல்கிறது,ஐ.டி.சி-யை கடந்து சென்றபின்பும்,  முந்தைய சேவை வரி + வாட் வரி காட்டிலும் மூன்று அல்லது நான்கு சதவிகிதத்தை அவர்கள் அதிகமாக செலுத்த வேண்டி இருக்கிறது என்பதை கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

 

Was this article useful?
  • 😃 (0)
  • 😐 (0)
  • 😔 (0)

Comments

comments