தற்போதைய கொரோனா வைரஸ் நெருக்கடி மற்றும் பொதுவாக பொருளாதாரம் மற்றும் குறிப்பாக ரியல் எஸ்டேட் மீது அதன் எதிர்மறையான தாக்கம் காரணமாக இந்தியாவில் சொத்து விலை குறையுமா? சொத்து விலை திருத்தம் குறித்த விவாதத்தில் பங்கேற்பவர்கள், பெரும்பாலும் மதிப்பை நிர்ணயிப்பதில் நேரடிப் பங்கு வகிப்பதில்லை, இருப்பினும் அழுத்தம் குழுக்களாக அவர்களின் பங்கு. எனவே, தெளிவான பதிலைக் கண்டுபிடிப்பது மிகவும் கடினம். எவ்வாறாயினும், ஒரு தர்க்கரீதியான முடிவுக்கு வருவதற்கு நாம் முடிந்தவரை முயற்சி செய்ய வேண்டும்.
கோவிட்-19க்குப் பிறகு சொத்து விலை திருத்தம் குறித்த எதிர்பார்ப்புகள்
துறை வல்லுனர்கள் விலைகளில் ஒரு இலவச வீழ்ச்சியை முன்வைக்கும் போது வார்த்தைகளை குறைக்கவில்லை. சமீபத்தில், ராய்ட்டர்ஸ் கருத்துக்கணிப்பு, 2020 ஆம் ஆண்டில் 'மோசமான சூழ்நிலையில்' முக்கிய இந்திய சந்தைகளில் சொத்து மதிப்புகள் 10% வரை குறையக்கூடும் என்று கணித்துள்ளது. சுவாரஸ்யமாக, வல்லுநர்கள் மதிப்பைக் குறைப்பதைக் கணித்திருந்தாலும், சிலர் இந்த நிகழ்வை ஒரு செயலிழப்பு சூழ்நிலை என்று குறிப்பிடுகின்றனர், தரவு ஒரு மாறுபட்ட படத்தை அளிக்கிறது. மேலும் காண்க: சொத்து விலைகளில் கொரோனா வைரஸ் தாக்கம் Housing.com தரவு, இந்தியாவின் எட்டு பிரதான குடியிருப்புச் சந்தைகளில் சொத்து மதிப்புகள் பெரும்பாலும் ஒரே மாதிரியாக இருந்ததாகக் காட்டுகிறது, சில சந்தைகளைத் தவிர, உண்மையில் ஜூலை-செப்டம்பர் மாதங்களில் விலைகள் மேலே சென்றன. 2020. செப்டம்பர் 30, 2020 நிலவரப்படி முதல் எட்டு குடியிருப்பு சந்தைகளில் சராசரி சொத்து விலைகள்
| நகரம் | செப்டம்பர் 2020 இன் சராசரி விலை சதுர அடிக்கு ரூ | செப்டம்பர் 2019 இல் சதவீத மாற்றம் |
| அகமதாபாத் | 3,151 | 6% |
| பெங்களூரு | 5,310 | 2% |
| சென்னை | 5,240 | 2% |
| என்சிஆர் | 4,232 | -1% |
| ஹைதராபாத் | 5,593 | 6% |
| கொல்கத்தா | 4,158 | 1% |
| எம்.எம்.ஆர் | 9,465 | 1% |
| புனே | 4,970 | 2% |
| தேசிய சராசரி | 6,066 | 1% |
ஆதாரம்: உண்மையான நுண்ணறிவு Q3 2020 அரசாங்கத் தரவுகள் இதேபோன்ற சூழ்நிலையை அளிக்கிறது. ரிசர்வ் வங்கியின் காலாண்டு வீட்டு விலைக் குறியீடு (HPI) ஏப்ரல்-ஜூன் 2020 இல் தொடர்ச்சியான அடிப்படையில் 1.2% வளர்ச்சியைக் காட்டியது. காலாண்டில் பெங்களூரு, கொச்சி, அகமதாபாத் மற்றும் லக்னோவில் வீட்டு விலைகள் அதிகரித்ததாகக் குறியீடு காட்டுகிறது. ஆண்டு அடிப்படையில், அகில இந்திய ஹெச்.பி.ஐ ஏப்ரல்-ஜூன் காலாண்டில் 2.8% அதிகரித்துள்ளது, இது ஒரு வருடத்திற்கு முன்பு 3.4% ஆக இருந்தது. நகர வாரியான ஹெச்பிஐயின் ஆண்டு வளர்ச்சி பெங்களூரில் 16.1% அதிகரிப்பிலிருந்து டெல்லியில் 6.7% சுருக்கம் வரை மாறுபடுகிறது என்றும் குறியீடு காட்டுகிறது. அகமதாபாத், பெங்களூரு, சென்னை, டெல்லி, ஜெய்ப்பூர், கான்பூர், கொச்சி, கொல்கத்தா, லக்னோ மற்றும் மும்பை உட்பட 10 முக்கிய நகரங்களில் உள்ள வீட்டுவசதி பதிவு அதிகாரிகளிடமிருந்து பெறப்பட்ட பரிவர்த்தனை அளவிலான தரவுகளின் அடிப்படையில் ரிசர்வ் வங்கியின் தரவு அமைந்துள்ளது. 
கொரோனா வைரஸ் தொற்றுநோய்க்குப் பிறகு ரியல் எஸ்டேட் விலை குறைந்ததா?
கொரோனா வைரஸ் நெருக்கடி இருந்தபோதிலும் வீட்டு மதிப்புகள் அதிகரித்ததாக தரவு காட்டினாலும், பில்டர்கள் வாங்குபவர்களை முதலீடு செய்ய ஊக்குவிப்பதற்காக அதிகரித்த மலிவு பற்றி பேசுகிறார்கள். இந்தக் கூற்றுக்கள் தவறான ஆதாரமற்றவை அல்ல. தொற்றுநோய்க்குப் பிறகு பொருளாதாரத்தை காப்பாற்ற அரசாங்கம் முயற்சிப்பதால், குறிப்பாக சில நகரங்களில், சொத்து வாங்குதலுடன் தொடர்புடைய விளிம்புச் செலவுகள் வியத்தகு முறையில் குறைந்துவிட்ட அரிய நேரங்கள் இதுவாக இருக்கலாம். ரியல் எஸ்டேட் என்பது இந்தியாவில் விவசாயத்திற்கு அடுத்தபடியாக அதிக வேலைவாய்ப்பை உருவாக்கும் துறையாகும், மேலும் நாட்டின் திறமையற்ற பணியாளர்களின் பெரும்பகுதியை வேலைக்கு அமர்த்தியுள்ளது. எனவே, இத்துறையின் செயல்பாடுகளை மீட்டெடுப்பது மிகவும் முக்கியமானது. எனவே, இந்தியாவில் உள்ள வங்கிக் கட்டுப்பாட்டாளர் ரெப்போ விகிதத்தைக் கொண்டு வந்துள்ளது என்பது இங்கு குறிப்பிடத்தக்கது. வணிக வங்கிகள் 4% ஆக, கடந்த 15 ஆண்டுகளில் மிகக் குறைந்த அளவாக, தொற்றுநோய் காரணமாக பொருளாதாரம் அதன் ஆழ்ந்த மந்தநிலையில் பதிவாகிக்கொண்டிருக்கும் போது. இதன் விளைவாக, வாங்குபவர்கள் தற்போது துணை-7% ஆண்டு வட்டியில் வீட்டுக் கடன்களைப் பெறலாம். சில ஆண்டுகளுக்கு முன்பு, பொருளாதாரத்தில் உடனடி ஆபத்து எதுவும் ஏற்படாதபோது, வாங்குபவர்கள் செலுத்த வேண்டிய 10%-11% வட்டிக்கு இது முரணானது. நாட்டின் விலையுயர்ந்த வீட்டுச் சந்தைகளில் சிலவற்றின் தாயகமாக இருக்கும் மகாராஷ்டிரா போன்ற மாநிலங்களும் நுகர்வோர் உணர்வுகளை அதிகரிக்க முன் வந்து தற்காலிகமாக முத்திரை வரி விகிதங்களைக் குறைத்துள்ளன.
டெவலப்பர்களும் ஜிஎஸ்டி தள்ளுபடிகள் மற்றும் எளிதான கட்டண விருப்பங்கள் மூலம் வீடு வாங்குபவர்களுக்கு விலை நன்மைகளை வழங்குகிறார்கள். இருப்பினும், ஒரு சதுர அடிக்கு விலையைக் குறைக்கும் போது அவர்கள் அசையத் தயாராக இல்லை. சுருக்கமாகச் சொன்னால், வீட்டு விலைகள் குறைந்திருக்கலாம், ஆனால் அதற்கும் பில்டர்கள் வழங்கும் குறைப்புகளுக்கும் எந்தத் தொடர்பும் இல்லை. வாங்குபவர்களை ஈர்ப்பதற்காக வீட்டு வசதியை மேற்கோள் காட்டும் டெவலப்பர்கள், குறைந்த வட்டி விகித ஆட்சி மற்றும் புதிதாக குறைக்கப்பட்ட முத்திரைக் கட்டணக் கட்டணங்கள் பற்றி பேசுகின்றனர். விலை வீழ்ச்சியை விட்டு வெளியேறக் காத்திருக்கும் வாங்குபவர்களுக்கு ஒரு செய்தியையும் அவர்கள் வைத்திருக்கிறார்கள் வேலி. "ரியல் எஸ்டேட் போன்ற உயர்தர வாங்குதலுக்கு உறுதியளிப்பது, பொதுவாக பெரும்பாலான வாங்குபவர்களுக்கு வாழ்நாளில் ஒருமுறை எடுக்கும் முடிவாகும். எனவே, தொற்றுநோயின் பின்விளைவாக விலை சரிவு ஏற்படும் என்ற எதிர்பார்ப்பு உண்மையானது. இருப்பினும், டெவலப்பர்களாகிய எங்களிடம் சில தவிர்க்க முடியாத மேல்நிலைக் கட்டணங்கள் மற்றும் அனுமதிச் செலவுகள் உள்ளன, அதை அப்படியே விட்டுவிட முடியாது,” என்கிறார் அன்சல் ஹவுசிங்கின் இயக்குநரும், CREDAI-Haryana வின் தலைவருமான குஷாகர் அன்சல் . விலை குறைப்பால் பயனடைபவர்களிடமிருந்து விலை வீழ்ச்சி பற்றிய அபரிமிதமான பேச்சுக்கள் மற்றும் விலைகள் வீழ்ச்சியடைந்தால் பாதிக்கப்படுபவர்களிடமிருந்து வரும் குறைவான பதில்களுக்கு மத்தியில், தொழில்துறையினரால் சுட்டிக்காட்டப்பட்ட மற்றொரு புள்ளி வெளிப்படுகிறது. "தரையில், டெவலப்பர்கள் தள்ளுபடிகளை வழங்குவது மட்டுமின்றி, ஒரு சதுர அடி விலையையும் குறைக்கத் தயாராக உள்ளனர், குறிப்பாக நடுத்தர மற்றும் சிறிய அளவிலான பில்டர்கள், தற்போது பெரிய அளவில் விற்கப்படாத பங்குகளில் அமர்ந்து, அதிக கடன் சுமையைக் கொண்டுள்ளனர்" என்று ஒரு ரியல் எஸ்டேட் கூறுகிறது. ஆய்வாளர், பெயர் தெரியாதவர்.
அவரைப் பொறுத்தவரை, என்சிஆர் மற்றும் எம்எம்ஆர் ஆகியவற்றின் அதிக அழுத்தத்திற்கு உள்ளான சந்தைகளில் உள்ள பில்டர்கள் வாங்குபவருடன் விலைகளை பேச்சுவார்த்தை நடத்த தயாராக உள்ளனர், ஏனெனில் குடியிருப்புப் பிரிவுக்கான நிதி ஆதாரங்கள் கிட்டத்தட்ட வறண்டுவிட்டன. "வணிக ரியல் எஸ்டேட் போலல்லாமல், இந்த பிரிவில் உள்ள பில்டர்கள் பெரும்பாலும் வாங்குபவர்களிடமிருந்து முன்கூட்டியே பணம் செலுத்துவதை நம்பியிருக்கிறார்கள், அவர்கள் எந்த வட்டியும் செலுத்த வேண்டியதில்லை. மிகவும் கடினமான பொருளாதார நிலைமைகளுக்கு மத்தியில் அவர்கள் உண்மையிலேயே நிதிக்காக அழுத்தப்படும் நேரத்தில், அவர்கள் விலைகளைக் குறைக்கவில்லை, அவர்கள் செய்தாலும் கூட அதை வெளிப்படையாக ஏற்றுக்கொள்ள விரும்பவில்லை, இது ஒரு விருப்பமல்ல, ”என்று ஆதாரம் கூறுகிறது. மும்பை மற்றும் என்சிஆர் சந்தைகள் விகிதங்களில் கூர்மையான வீழ்ச்சியைக் கண்டன. முந்தையது நாட்டின் விலையுயர்ந்த ரியல் எஸ்டேட் சந்தையாக இருந்தாலும், பிந்தையது கடந்த காலத்தில் கூர்மையான அதிக மதிப்பீட்டைக் கண்டது, அதன் விளைவாக மந்தநிலை ஏற்பட்டது. ஹவுசிங்.காம் நியூஸ் தொடர்பு கொண்ட மும்பையில் உள்ள உள்ளூர் தரகர்களின் கூற்றுப்படி , கடந்த ஒரு வருடத்தில் மும்பையில் உள்ள சில முக்கிய இடங்களில் சொத்து விகிதங்கள் 20%-25% திருத்தம் செய்யப்பட்டுள்ளன, ஏனெனில் விற்பனையாளர்கள் வாங்குபவரைக் கண்டுபிடிக்கத் தீவிரமடைந்துள்ளனர். டெல்லியின் மறுவிற்பனைச் சந்தையிலும், சொத்து விலைகள் 10% – 15% வரையில் மாற்றங்களைச் சந்தித்துள்ளன என்று அவர்கள் கூறுகிறார்கள். “கிட்டத்தட்ட 10 மாதங்களாக கொரோனா வைரஸுக்கு ஒரு மருந்தைக் கண்டுபிடிக்க உலகம் போராடி வரும் நிலையில், விற்பனையாளர்கள் அடிப்படை யதார்த்தத்துடன் இணக்கமாக வருகிறார்கள். அவர்கள் வழக்கமாக தொடர்ந்து நிலைத்திருப்பார்கள் மற்றும் ஒரு ஒப்பந்தம் செய்வதற்கு முன் விலைகள் உயரும் வரை காத்திருப்பார்கள். விகிதங்கள் இடைக்காலத்திற்கு அருகில் எந்த மேல்நோக்கி நகர்வதையும் காணவில்லை என்பதை நன்கு உணர்ந்து, அவர்கள் இப்போது விலைகளை பேச்சுவார்த்தை நடத்த தயாராக உள்ளனர். இந்த அணுகுமுறை மறுவிற்பனை சந்தையில் மட்டுமே தெரியும் என்று சொல்வதும் தவறு. டெவலப்பர்களுடன் ஒப்பிடும்போது, அவர்கள் குறைவான ஆபத்தான நிலையில் உள்ளனர்,” என்கிறார் டெல்லியைச் சேர்ந்த ரியல் எஸ்டேட் தரகர் சஞ்சோர் குமார் .
ரியல் எஸ்டேட் சந்தை ஆகும் கோவிட்-19க்குப் பிறகு குணமடைவதற்கான அறிகுறிகளைக் காட்டுகிறதா?
விலை வீழ்ச்சியின் அளவு குறித்து நிச்சயமற்ற நிலையில், தொழில்துறையினர் வரவிருக்கும் மீட்சியின் நம்பிக்கையுடன் உள்ளனர், குறிப்பாக பண்டிகைக் காலம் வருவதால். "புத்துயிர் பெறுவதற்கான அறிகுறிகள் ஏற்கனவே காணப்படுகின்றன, அனைத்து மெட்ரோ நகரங்களிலும் நடுத்தர சந்தைப் பிரிவில் விற்பனை அதிகரித்து வருகிறது. பண்டிகைக் காலம் – அக்டோபரில் இருந்து தொடங்குகிறது – புதிய முதலீட்டு வாய்ப்புகளை ஆராய மக்கள் ஆர்வமாக உள்ளனர் மற்றும் டெவலப்பர்களும் வாங்குபவர்களுக்கு கவர்ச்சிகரமான திட்டங்களை வழங்குகிறார்கள். வரும் சில காலாண்டுகளில் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் கணிசமான மறுமலர்ச்சியை எதிர்பார்க்கலாம். கடந்த ஆறு மாதங்களாகத் தேங்கி நிற்கும் தேவை, வீட்டுக் கடன்களுக்கான வட்டி விகிதங்கள் குறைப்பு, முடிக்கப்பட்ட யூனிட்கள் கிடைப்பது மற்றும் வீட்டில் இருந்து வேலை செய்யும் கலாச்சாரம் ஆகியவை 2020ன் கடைசி காலாண்டிலும் ஆரம்ப காலாண்டுகளிலும் வலுவான மீட்சிக்கு பங்களிக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. 2021 ஆம் ஆண்டு, ”என்று அன்ஷுமான் இதழ் கூறுகிறது, தலைவர் மற்றும் CEO, CBRE இந்தியா, தென்கிழக்கு ஆசியா, மத்திய கிழக்கு மற்றும் ஆப்பிரிக்கா .
மேலும் காண்க: 2020 இன் பண்டிகைக் காலம், இந்தியாவின் கோவிட்-19 வீட்டுச் சந்தையை உற்சாகப்படுத்துமா? “அக்டோபர் முதல் டிசம்பர் வரையிலான பண்டிகை காலாண்டில் விற்பனை செயல்திறன் எப்போதும் 30% அதிகமாக உள்ளது, பண்டிகை அல்லாத காலாண்டுகளின் விற்பனையுடன் ஒப்பிடுகையில். இந்த ஆண்டும் அதையே எதிர்பார்க்கிறோம், ஏனெனில் மாற்றங்களுக்கு வாய்ப்பு உள்ளது தேங்கி நிற்கும் கோரிக்கையில் இருந்து நடைபெற வேண்டும். பண்டிகைக் கால சலுகைகளும் விற்பனை வேகத்தைத் தக்கவைப்பதில் முக்கியப் பங்கு வகிக்கும்,” என்கிறார் ஹவுஸ் ஆஃப் ஹிரானந்தானியின் சந்தைப்படுத்தல் உத்தியின் துணைத் தலைவர் பிரஷின் ஜோபாலியா . (இந்தக் கட்டுரையில் பணிபுரியும் எழுத்தாளர் கதைக்காக நாட்டின் பல முன்னணி ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்களை அணுகினார், மேலும் அவர்கள் இந்த விஷயத்தில் கருத்து தெரிவிக்க விரும்பவில்லை என்று கூறப்பட்டது.)
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
கொரோனா பாதிப்பால் சொத்து விலை குறைந்துள்ளதா?
தொற்றுநோய் காரணமாக, இந்தியாவில் உள்ள சில முன்னணி சந்தைகளில் சொத்து விலைகள் 5%-10% வரம்பில் சரிவைச் சந்தித்துள்ளன. இருப்பினும், புதிய திட்டங்களுடன் ஒப்பிடுகையில், மறுவிற்பனை பண்புகளின் அடிப்படையில் இந்த திருத்தம் மிகவும் முக்கியமானது.
எந்த வீட்டுச் சந்தைகளில் அதிக சரக்கு இருப்பு உள்ளது?
MMR மற்றும் NCR இன் வீட்டுச் சந்தைகள் இந்தியாவில் மிகப்பெரிய சரக்கு இருப்பைக் கொண்டுள்ளன.
நான் இப்போது எந்த வட்டியில் வீட்டுக் கடனைப் பெறலாம்?
வீட்டுக் கடன்கள் தற்போது 6.90% ஆண்டு வட்டிக்குக் குறைவாகவே கிடைக்கின்றன.
