क्या भारत में चल रहे कोरोनावायरस संकट और सामान्य रूप से अर्थव्यवस्था और विशेष रूप से रियल्टी क्षेत्र पर इसके नकारात्मक प्रभाव के कारण संपत्ति की कीमतें गिरेंगी? जो लोग संपत्ति मूल्य सुधार पर बहस में भाग लेते हैं, वे अक्सर मूल्य निर्धारित करने में प्रत्यक्ष भूमिका नहीं निभाते हैं, दबाव समूहों के रूप में उनकी भूमिका के बावजूद। इस प्रकार, एक स्पष्ट उत्तर खोजना बेहद मुश्किल हो जाता है। हालांकि, हमें तार्किक निष्कर्ष पर पहुंचने के लिए यथासंभव प्रयास करना चाहिए।
COVID-19 के बाद संपत्ति की कीमत में सुधार की उम्मीद
कीमतों में गिरावट का अनुमान लगाते हुए क्षेत्र के विशेषज्ञों ने कुछ नहीं कहा। हाल ही में, एक रॉयटर्स पोल का अनुमान है कि प्रमुख भारतीय बाजारों में संपत्ति का मूल्य 2020 के दौरान 'सबसे खराब स्थिति में' 10% तक गिर सकता है। दिलचस्प बात यह है कि जहां विशेषज्ञों ने मूल्य में कमी की भविष्यवाणी की थी, वहीं कुछ ने इस घटना को दुर्घटना की स्थिति करार दिया था, लेकिन आंकड़े इसके विपरीत तस्वीर पेश करते हैं। यह भी देखें: संपत्ति की कीमतों पर कोरोनावायरस का प्रभाव हाउसिंग डॉट कॉम के आंकड़ों से पता चलता है कि भारत के आठ प्रमुख आवासीय बाजारों में संपत्ति का मूल्य काफी हद तक समान रहा, कुछ बाजारों को छोड़कर, जहां कीमतें, वास्तव में, जुलाई-सितंबर के दौरान ऊपर की ओर बढ़ीं 2020 30 सितंबर, 2020 तक शीर्ष आठ आवासीय बाजारों में भारित औसत संपत्ति की कीमतें
| शहर | सितंबर 2020 तक औसत मूल्य रुपये प्रति वर्ग फुट . में | सितंबर 2019 में प्रतिशत परिवर्तन |
| अहमदाबाद | 3,151 | 6% |
| बेंगलुरु | 5,310 | 2% |
| चेन्नई | 5,240 | 2% |
| एनसीआर | 4,232 | -1% |
| हैदराबाद | 5,593 | 6% |
| कोलकाता | 4,158 | 1% |
| एमएमआर | 9,465 | 1% |
| पुणे | 4,970 | 2% |
| राष्ट्रीय औसत | 6,066 | 1% |
स्रोत: रियल इनसाइट Q3 2020 सरकारी डेटा स्वयं एक समान परिदृश्य प्रस्तुत करता है। आरबीआई के त्रैमासिक आवास मूल्य सूचकांक (एचपीआई) ने अप्रैल-जून 2020 के दौरान क्रमिक आधार पर 1.2% की वृद्धि दिखाई। सूचकांक ने दिखाया कि तिमाही के दौरान बेंगलुरु, कोच्चि, अहमदाबाद और लखनऊ में आवास की कीमतों में वृद्धि हुई। वार्षिक आधार पर भी, अखिल भारतीय एचपीआई अप्रैल-जून तिमाही में 2.8% की वृद्धि हुई, जबकि एक साल पहले यह 3.4% थी। सूचकांक ने यह भी दिखाया कि शहर-वार एचपीआई में वार्षिक वृद्धि बेंगलुरु में 16.1% की वृद्धि से लेकर दिल्ली में 6.7% के संकुचन तक भिन्न है। आरबीआई के आंकड़े अहमदाबाद, बेंगलुरु, चेन्नई, दिल्ली, जयपुर, कानपुर, कोच्चि, कोलकाता, लखनऊ और मुंबई सहित 10 प्रमुख शहरों में आवास पंजीकरण प्राधिकरणों से प्राप्त लेनदेन-स्तर के आंकड़ों पर आधारित हैं। 
क्या कोरोनावायरस महामारी के बाद रियल एस्टेट सस्ती हो गई है?
जबकि डेटा से पता चलता है कि कोरोनोवायरस संकट के बावजूद आवास मूल्यों में वृद्धि हुई है, बिल्डर्स हमेशा खरीदारों को निवेश करने के लिए प्रोत्साहित करने के लिए बढ़ी हुई सामर्थ्य की बात करते हैं। ये दावे निराधार नहीं हैं। यह वे दुर्लभ समय हो सकते हैं जब संपत्ति की खरीद से जुड़े फ्रिंज खर्च नाटकीय रूप से कम हो गए हैं, खासकर कुछ शहरों में, क्योंकि सरकार महामारी के बाद अर्थव्यवस्था को बचाने की कोशिश करती है। रियल एस्टेट कृषि के बाद भारत में सबसे बड़ा रोजगार पैदा करने वाला क्षेत्र है और देश के अकुशल कार्यबल के एक बड़े हिस्से को रोजगार देता है। इस प्रकार, इस क्षेत्र में गतिविधि को पुनर्जीवित करना बहुत महत्वपूर्ण है। इसलिए, यहां यह ध्यान रखना उचित है कि भारत में बैंकिंग नियामक रेपो दर लाया है, जिस पर वह उधार देता है महामारी के कारण रिकॉर्ड पर अपनी सबसे गहरी मंदी की चपेट में आने वाली अर्थव्यवस्था के बीच, पिछले 15 वर्षों में वाणिज्यिक बैंकों का 4%, इसका सबसे निचला स्तर है। नतीजतन, खरीदार वर्तमान में 7% से कम वार्षिक ब्याज पर होम लोन प्राप्त कर सकते हैं। यह 10% -11% ब्याज के विपरीत है जो खरीदारों को कुछ साल पहले चुकाना पड़ता था, जब अर्थव्यवस्था पर कोई आसन्न खतरा नहीं था। महाराष्ट्र जैसे राज्य, जो देश के कुछ अमूल्य आवास बाजारों का घर है, भी आगे आए हैं और उपभोक्ता भावनाओं को बढ़ावा देने के लिए अस्थायी रूप से स्टांप शुल्क दरों में कमी की है।
डेवलपर्स भी जीएसटी छूट और आसान भुगतान विकल्पों के माध्यम से घर खरीदारों को मूल्य लाभ प्रदान कर रहे हैं। हालांकि, प्रति वर्ग फुट कीमतों को कम करने की बात आने पर वे हिलने को तैयार नहीं हैं। इसे संक्षेप में कहें तो, घर की कीमतें कम हो सकती हैं, लेकिन इसका बिल्डरों द्वारा दी गई कटौती से बहुत कम लेना-देना है। डेवलपर्स जो खरीदारों को आकर्षित करने के लिए आवास की सामर्थ्य का हवाला देते हैं, वे हमेशा कम ब्याज दर व्यवस्था और नए रूप से कम किए गए स्टांप शुल्क शुल्क की बात करते हैं, जबकि बस आधार मूल्य में कमी के बारे में बात करते हैं। उनके पास उन खरीदारों के लिए एक संदेश भी है जो कीमतों में गिरावट का इंतजार कर रहे हैं बाड़। "अचल संपत्ति जैसी उच्च-अंत खरीद के लिए प्रतिबद्ध होना, आमतौर पर अधिकांश खरीदारों के लिए जीवन भर का निर्णय होता है। इसलिए, महामारी के बाद के प्रभाव के रूप में मूल्य दुर्घटना की उम्मीद वास्तविक है। हालांकि, डेवलपर्स के रूप में हमारे पास कुछ अपरिहार्य ओवरहेड शुल्क और अनुमति लागत भी हैं, जिन्हें ठीक उसी तरह दूर नहीं किया जा सकता है, " कुशाग्र अंसल, निदेशक, अंसल हाउसिंग और अध्यक्ष, क्रेडाई-हरियाणा कहते हैं । उन लोगों से कीमतों में गिरावट की भारी बातचीत के बीच, जो कमी से लाभान्वित होंगे और उन लोगों की जबरदस्त प्रतिक्रिया के बीच, जो कीमतों में गिरावट के कारण हिट होंगे, उद्योग के अंदरूनी सूत्रों द्वारा इंगित एक और बिंदु उभरता है। एक रियल एस्टेट कहते हैं, "जमीन पर, डेवलपर्स न केवल छूट की पेशकश करने के लिए तैयार हैं, बल्कि प्रति वर्ग फुट की कीमत भी कम करते हैं, विशेष रूप से मध्यम और छोटे पैमाने के बिल्डरों, जो वर्तमान में बहुत अधिक बिकने वाले स्टॉक पर बैठे हैं और उन पर अत्यधिक कर्ज का बोझ है।" विश्लेषक, नाम न छापने का अनुरोध।
उनके अनुसार, एनसीआर और एमएमआर के अत्यधिक तनाव वाले बाजारों में बिल्डर्स खरीदार के साथ कीमतों पर बातचीत करने के लिए तैयार हैं, क्योंकि आवासीय खंड के लिए धन के स्रोत लगभग सूख चुके हैं। “वाणिज्यिक अचल संपत्ति के विपरीत, इस खंड में बिल्डर्स बड़े पैमाने पर खरीदारों से अग्रिम भुगतान पर निर्भर थे, परियोजनाओं के निर्माण के लिए जिसके लिए उन्हें कोई ब्याज नहीं देना पड़ा। ऐसे समय में जब वे वास्तव में कठिन आर्थिक परिस्थितियों के बीच धन के लिए दबाव डालते हैं, कीमतों को कम नहीं करते, भले ही वे ऐसा करते हों इसे खुले तौर पर स्वीकार करना पसंद नहीं है, यह ज्यादा विकल्प नहीं है, ”सूत्र का कहना है। मुंबई और एनसीआर के बाजारों में दरों में सबसे तेज गिरावट देखी गई है। जबकि पूर्व देश का सबसे अमूल्य अचल संपत्ति बाजार है, बाद में भी अतीत में तेज ओवर-वैल्यूएशन देखा गया है, जिसके परिणामस्वरूप मंदी आई है। मुंबई में स्थानीय दलालों के अनुसार, जिनके साथ हाउसिंग डॉट कॉम न्यूज ने बात की, मुंबई में कुछ प्रमुख इलाकों में संपत्ति की दरों में पिछले एक साल में 20% -25% सुधार हुआ है, क्योंकि विक्रेता खरीदार खोजने के लिए बेताब हैं। दिल्ली के पुनर्विक्रय बाजार में भी, संपत्ति की कीमतों में 10% -15% की सीमा में बदलाव आया है, वे कहते हैं। “जैसा कि दुनिया अब लगभग 10 महीनों से कोरोनावायरस का इलाज खोजने के लिए संघर्ष कर रही है, विक्रेता जमीनी हकीकत के साथ आ रहे हैं। वे आम तौर पर बने रहना जारी रखेंगे और सौदा करने से पहले कीमतों में बढ़ोतरी की प्रतीक्षा करेंगे। इस बात को लेकर पूरी तरह सचेत हैं कि दरें निकट-से-मध्यावधि में कोई ऊपर की ओर बढ़ने से दूर हैं, वे अब कीमतों पर बातचीत करने को तैयार हैं। यह कहना भी गलत है कि यह दृष्टिकोण केवल पुनर्विक्रय बाजार में ही दिखाई देता है। जब डेवलपर्स की तुलना की जाती है, तो वे कम अनिश्चित स्थिति में होते हैं, ” दिल्ली स्थित रियल एस्टेट ब्रोकर संजोर कुमार कहते हैं।
अचल संपत्ति बाजार है COVID-19 के ठीक होने के लक्षण दिखा रहे हैं?
कीमतों में गिरावट की सीमा के बारे में अनिश्चित होने के बावजूद, उद्योग को आसन्न सुधार का भरोसा है, खासकर त्योहारी सीजन के आने के साथ। “पुनरुद्धार के संकेत पहले से ही देखे जा रहे हैं, सभी मेट्रो शहरों में मिड-मार्केट सेगमेंट में बिक्री बढ़ रही है। त्योहारी सीजन – अक्टूबर से शुरू होता है – वह समय होता है जब लोग निवेश के नए अवसरों का पता लगाने के इच्छुक होते हैं और डेवलपर्स भी खरीदारों के लिए आकर्षक योजनाएं पेश करते हैं। हम आने वाली कुछ तिमाहियों में रियल्टी क्षेत्र के पर्याप्त पुनरुद्धार की उम्मीद कर सकते हैं। पिछले छह महीनों से रुकी हुई मांग, गृह ऋण की ब्याज दरों में कमी, पूर्ण इकाइयों की उपलब्धता और घर से काम करने की संस्कृति, सभी से 2020 की अंतिम तिमाही और प्रारंभिक तिमाहियों के दौरान एक मजबूत वसूली में योगदान करने की उम्मीद है। 2021 का, ” अंशुमान पत्रिका, अध्यक्ष और सीईओ, सीबीआरई इंडिया, दक्षिण-पूर्व एशिया, मध्य पूर्व और अफ्रीका कहते हैं ।
यह भी देखें: क्या 2020 का त्योहारी सीजन भारत के कोविद -19 हिट हाउसिंग मार्केट को खुश करेगा? “गैर-त्योहारिक तिमाहियों के दौरान बिक्री की तुलना में अक्टूबर से दिसंबर तक त्योहारी तिमाही के दौरान बिक्री का प्रदर्शन हमेशा 30% अधिक रहा है। हम इस साल भी यही उम्मीद कर रहे हैं, क्योंकि रूपांतरण की संभावना है दबी हुई मांग से होने वाला। बिक्री की गति को बनाए रखने में उत्सव की पेशकश भी महत्वपूर्ण भूमिका निभाएगी, ” प्रशिन झोबालिया, उपाध्यक्ष, विपणन रणनीति, हाउस ऑफ हीरानंदानी कहते हैं । (इस लेख पर काम कर रहे लेखक ने कहानी के लिए देश के कई प्रमुख रियल एस्टेट डेवलपर्स से संपर्क किया और कहा गया कि वे इस विषय पर टिप्पणी नहीं करना चाहेंगे।)
सामान्य प्रश्न
क्या कोरोनवायरस के प्रभाव के कारण संपत्ति की कीमतों में गिरावट आई है?
भारत के कुछ प्रमुख बाजारों में संपत्ति की कीमतों में 5% -10% की सीमा में महामारी के कारण नीचे की ओर सुधार हुआ है। हालांकि, नई परियोजनाओं की तुलना में पुनर्विक्रय संपत्तियों के मामले में यह सुधार अधिक प्रमुख है।
कौन से आवास बाजार हैं जिनके पास सबसे बड़ा इन्वेंट्री स्टॉक है?
एमएमआर और एनसीआर के हाउसिंग मार्केट्स के पास भारत में सबसे बड़ा इन्वेंट्री स्टॉक है।
मुझे अभी किस ब्याज़ पर होम लोन मिल सकता है?
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