কোভিড-১৯-এর পর সম্পত্তির দাম কি একেবারে নিচে নেমে গেছে?

চলমান করোনাভাইরাস সঙ্কটের কারণে এবং সাধারণভাবে অর্থনীতিতে এবং বিশেষ করে রিয়েলটি সেক্টরে এর নেতিবাচক প্রভাবের কারণে কি ভারতে সম্পত্তির দাম কমবে? সম্পত্তির মূল্য সংশোধন নিয়ে বিতর্কে যারা অংশগ্রহণ করে, তারা প্রায়ই মূল্য নির্ধারণে সরাসরি ভূমিকা পালন করে না, চাপের গোষ্ঠী হিসাবে তাদের ভূমিকা সত্ত্বেও। সুতরাং, একটি স্পষ্ট উত্তর খুঁজে পাওয়া অত্যন্ত কঠিন হয়ে ওঠে। যাইহোক, যৌক্তিক সিদ্ধান্তে পৌঁছানোর জন্য আমাদের যথাসম্ভব চেষ্টা করা উচিত।

COVID-19-এর পরে সম্পত্তির মূল্য সংশোধনের প্রত্যাশা

সেক্টর বিশেষজ্ঞরা দামের একটি অবাধ পতন প্রজেক্ট করার সময় কোন শব্দ কিমা করেননি। সম্প্রতি, একটি রয়টার্স পোল পূর্বাভাস দিয়েছে যে মূল ভারতীয় বাজারে সম্পত্তির মূল্য 2020 সালের মধ্যে 'সবচেয়ে খারাপ পরিস্থিতিতে' 10% পর্যন্ত কমতে পারে। মজার বিষয় হল, যদিও বিশেষজ্ঞরা মূল্য হ্রাসের পূর্বাভাস দিয়েছিলেন, কেউ কেউ এই ঘটনাটিকে ক্র্যাশ পরিস্থিতি হিসাবে আখ্যায়িত করেছেন, ডেটা একটি বিপরীত চিত্র উপস্থাপন করে। আরও দেখুন: সম্পত্তির দামের উপর করোনাভাইরাস প্রভাব Housing.com-এর ডেটা দেখায় যে ভারতের আটটি প্রধান আবাসিক বাজারে সম্পত্তির মূল্য অনেকাংশে একই ছিল, কিছু বাজার বাদ দিয়ে, যেখানে দামগুলি, প্রকৃতপক্ষে, জুলাই-সেপ্টেম্বর মাসে উপরে উঠেছিল 2020. 30 সেপ্টেম্বর, 2020 পর্যন্ত শীর্ষ আটটি আবাসিক বাজারে ওজনযুক্ত গড় সম্পত্তির দাম

শহর	2020 সালের সেপ্টেম্বরে গড় মূল্য প্রতি বর্গ ফুট রুপি	সেপ্টেম্বর 2019 এর তুলনায় শতাংশ পরিবর্তন
আহমেদাবাদ	3,151	৬%
বেঙ্গালুরু	5,310	2%
চেন্নাই	5,240	2%
এনসিআর	4,232	-1%
হায়দ্রাবাদ	৫,৫৯৩	৬%
কলকাতা	4,158	1%
এমএমআর	৯,৪৬৫	1%
পুনে	4,970	2%
জাতীয় গড়	6,066	1%

উত্স: রিয়েল ইনসাইট Q3 2020 সরকারী ডেটা নিজেই একই রকম পরিস্থিতি উপস্থাপন করে। আরবিআই-এর ত্রৈমাসিক হাউজিং প্রাইস ইনডেক্স (HPI) এপ্রিল-জুন 2020 এর মধ্যে ক্রমিক ভিত্তিতে 1.2% বৃদ্ধি দেখিয়েছে। সূচকটি দেখায় যে বেঙ্গালুরু, কোচি, আহমেদাবাদ এবং লখনউতে আবাসনের দাম ত্রৈমাসিকে বেড়েছে। বার্ষিক ভিত্তিতেও, সর্বভারতীয় HPI এপ্রিল-জুন ত্রৈমাসিকে 2.8% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা এক বছর আগের 3.4% ছিল। সূচকটি আরও দেখিয়েছে যে শহর-ভিত্তিক HPI-তে বার্ষিক বৃদ্ধি বেঙ্গালুরুতে 16.1% বৃদ্ধি থেকে দিল্লিতে 6.7% সংকোচন হয়েছে। আহমেদাবাদ, বেঙ্গালুরু, চেন্নাই, দিল্লি, জয়পুর, কানপুর, কোচি, কলকাতা, লখনউ এবং মুম্বাই সহ 10টি বড় শহরের হাউজিং রেজিস্ট্রেশন কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে প্রাপ্ত লেনদেন-স্তরের ডেটার উপর ভিত্তি করে আরবিআই ডেটা।

করোনাভাইরাস মহামারীর পরে রিয়েল এস্টেট কি সাশ্রয়ী হয়েছে?

যদিও ডেটা দেখায় যে করোনাভাইরাস সংকট সত্ত্বেও আবাসনের মূল্য বৃদ্ধি পেয়েছে, নির্মাতারা ক্রমাগতভাবে ক্রেতাদের বিনিয়োগে উত্সাহিত করার জন্য ক্রয়ক্ষমতা বৃদ্ধির কথা বলেন। এই দাবিগুলি ভিত্তিহীন নয়। এটি সেই বিরল সময় হতে পারে যখন সম্পত্তি ক্রয়ের সাথে জড়িত প্রান্তিক ব্যয় নাটকীয়ভাবে কমে গেছে, বিশেষত কিছু শহরে, কারণ সরকার মহামারীর পরে অর্থনীতিকে বাঁচানোর চেষ্টা করে। রিয়েল এস্টেট হল কৃষির পরে ভারতে সবচেয়ে বড় কর্মসংস্থান সৃষ্টিকারী খাত এবং দেশের অদক্ষ কর্মশক্তির একটি বড় অংশকে নিয়োগ করে৷ সুতরাং, এই সেক্টরে কার্যক্রম পুনরুজ্জীবিত করা খুবই গুরুত্বপূর্ণ। সুতরাং, এখানে উল্লেখ করা প্রাসঙ্গিক যে ভারতের ব্যাঙ্কিং নিয়ন্ত্রক রেপো রেট নিয়ে এসেছে, যেখানে এটি ঋণ দেয় বাণিজ্যিক ব্যাঙ্কগুলি 4%-এ, গত 15 বছরে এটির সর্বনিম্ন স্তর, অর্থনীতি মহামারীর কারণে রেকর্ডে তার গভীরতম মন্দার মধ্যে পড়ে। ফলস্বরূপ, ক্রেতারা বর্তমানে 7% কম বার্ষিক সুদে হোম লোন পেতে পারেন। এটি 10%-11% সুদের বিপরীতে যা কয়েক বছর আগে ক্রেতাদের দিতে হয়েছিল, যখন অর্থনীতিতে কোনো আসন্ন বিপদ দেখা যাচ্ছিল না। মহারাষ্ট্রের মতো রাজ্যগুলি যা দেশের সবচেয়ে দামী আবাসন বাজারগুলির আবাসস্থল, তারাও এগিয়ে এসেছে এবং ভোক্তাদের মনোভাব বাড়াতে অস্থায়ীভাবে স্ট্যাম্প শুল্কের হার কমিয়েছে।

বিকাশকারীরাও GST মওকুফ এবং সহজ অর্থপ্রদানের বিকল্পগুলির মাধ্যমে বাড়ির ক্রেতাদের দামের সুবিধাগুলি অফার করছে। যদিও প্রতি বর্গফুটের দাম কমানোর ক্ষেত্রে তারা নড়াচড়া করতে ইচ্ছুক নয়। সংক্ষেপে বলতে গেলে, বাড়ির দাম কমতে পারে কিন্তু নির্মাতাদের দেওয়া কমানোর সঙ্গে এর কোনো সম্পর্ক নেই। ক্রেতাদের আকৃষ্ট করার জন্য যে ডেভেলপাররা আবাসনের সামর্থ্যের কথা বলে, তারা সর্বদাই কম সুদের হারের ব্যবস্থা এবং নতুনভাবে হ্রাসকৃত স্ট্যাম্প ডিউটি চার্জের কথা বলে এবং কেবলমাত্র ভিত্তিমূল্য হ্রাসের অংশটি এড়িয়ে যায়। তাদের কাছে এমন ক্রেতাদের জন্যও একটি বার্তা রয়েছে যারা দাম কমার জন্য অপেক্ষা করছেন বেড়া “রিয়েল এস্টেটের মতো একটি উচ্চমূল্যের কেনাকাটায় প্রতিশ্রুতিবদ্ধ হওয়া, সাধারণত বেশিরভাগ ক্রেতার জন্য জীবনে একবারের সিদ্ধান্ত। অতএব, মহামারীর পরবর্তী প্রভাব হিসাবে মূল্য ক্র্যাশের প্রত্যাশা সত্য। যাইহোক, ডেভেলপার হিসেবে আমাদেরও কিছু অনিবার্য ওভারহেড চার্জ এবং অনুমতি খরচ আছে, যেগুলোকে ঠিক সেভাবে মুছে ফেলা যায় না,” বলেছেন কুশাগর আনসাল, ডিরেক্টর, আনসাল হাউজিং এবং প্রেসিডেন্ট, ক্রেডাই-হরিয়ানা । যারা হ্রাস থেকে উপকৃত হবেন তাদের কাছ থেকে দামের পতনের অপ্রতিরোধ্য আলোচনার মধ্যে এবং যারা দাম কমলে ক্ষতিগ্রস্থ হবে তাদের কাছ থেকে অপ্রতিরোধ্য প্রতিক্রিয়ার মধ্যে, শিল্পের অভ্যন্তরীণদের দ্বারা নির্দেশিত আরেকটি বিষয় উদ্ভূত হয়। "ভূমিতে, ডেভেলপাররা শুধুমাত্র ডিসকাউন্ট দিতেই ইচ্ছুক নয় প্রতি বর্গফুট দাম কমাতেও ইচ্ছুক, বিশেষ করে মধ্য ও ছোট স্কেল নির্মাতারা, যারা বর্তমানে বিশাল অবিক্রিত স্টকে বসে আছে এবং তাদের ঋণের বোঝা অত্যন্ত ভারী," একটি রিয়েল এস্টেট বলে বিশ্লেষক, নাম প্রকাশ না করার অনুরোধ

তাঁর মতে, এনসিআর এবং এমএমআর-এর অত্যন্ত চাপযুক্ত বাজারের নির্মাতারা ক্রেতার সাথে দাম নিয়ে আলোচনা করতে ইচ্ছুক, কারণ আবাসিক অংশের জন্য তহবিলের উত্স প্রায় শুকিয়ে গেছে। “বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের বিপরীতে, এই সেগমেন্টের নির্মাতারা মূলত ক্রেতাদের কাছ থেকে অগ্রিম অর্থপ্রদানের উপর নির্ভর করে, এমন প্রকল্প তৈরি করতে যার জন্য তাদের কোনো সুদ দিতে হয়নি। এমন এক সময়ে যখন তারা সত্যিই কঠিন অর্থনৈতিক অবস্থার মধ্যে তহবিলের জন্য চাপ দেয়, দাম কমায় না, এমনকি যদি তারা করেও এটি খোলাখুলিভাবে গ্রহণ করতে পছন্দ করি না, এটি একটি বিকল্প নয়, "সূত্রটি বলে। মুম্বাই এবং এনসিআর বাজারের হারে তীব্র পতন দেখা গেছে। যদিও আগেরটি দেশের সবচেয়ে দামি রিয়েল এস্টেট বাজার, পরবর্তীতে অতীতে তীক্ষ্ণ ওভার-মূল্যায়নও দেখা গেছে, পরবর্তীকালে মন্থরতা দেখা দিয়েছে। মুম্বাইয়ের স্থানীয় দালালদের মতে যাদের সাথে হাউজিং ডটকম নিউজ কথা বলেছে, মুম্বাইতে কিছু বিশিষ্ট এলাকায় সম্পত্তির হার গত এক বছরে 20%-25% সংশোধন হয়েছে, কারণ বিক্রেতারা একজন ক্রেতা খুঁজে পেতে মরিয়া। দিল্লির পুনঃবিক্রয় বাজারেও, সম্পত্তির দাম 10%-15% পরিসরে পরিবর্তন হয়েছে, তারা বলে। “বিশ্ব এখন প্রায় 10 মাস ধরে করোনাভাইরাসের নিরাময়ের জন্য লড়াই করছে, বিক্রেতারা বাস্তবতার সাথে মানিয়ে নিচ্ছেন। তারা সাধারণত রাখা চালিয়ে যাবে এবং একটি চুক্তি করার আগে দাম বাড়ার জন্য অপেক্ষা করবে। তীব্রভাবে সচেতন যে রেট কাছাকাছি থেকে মধ্যবর্তী সময়ে কোনো ঊর্ধ্বমুখী গতিবিধি দেখা থেকে দূরে, তারা এখন দাম নিয়ে আলোচনা করতে ইচ্ছুক। এই পদ্ধতিটি শুধুমাত্র পুনঃবিক্রয় বাজারে দৃশ্যমান বলাও ভুল। ডেভেলপারদের সাথে তুলনা করলে, তারা কম অনিশ্চিত অবস্থানে রয়েছে,” বলেছেন দিল্লি-ভিত্তিক রিয়েল এস্টেট ব্রোকার সঞ্জর কুমার ৷

রিয়েল এস্টেট বাজার হয় কোভিড-১৯-এর পরে পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখাচ্ছে?

দামের পতনের পরিমাণ সম্পর্কে অনিশ্চিত হলেও, শিল্পটি আসন্ন পুনরুদ্ধারের বিষয়ে আত্মবিশ্বাসী, বিশেষ করে উত্সব মরসুমের সাথে। “পুনরুজ্জীবনের লক্ষণ ইতিমধ্যেই প্রত্যক্ষ করা হচ্ছে, সমস্ত মেট্রো শহর জুড়ে মধ্য-বাজার বিভাগে বিক্রি বেড়েছে৷ উত্সব মরসুম – অক্টোবর থেকে শুরু হয় – এমন সময় যখন লোকেরা নতুন বিনিয়োগের সুযোগগুলি অন্বেষণ করতে আগ্রহী এবং বিকাশকারীরাও ক্রেতাদের জন্য আকর্ষণীয় স্কিম অফার করে৷ আমরা আগামী কয়েক প্রান্তিকে রিয়েলটি সেক্টরের একটি উল্লেখযোগ্য পুনরুজ্জীবন আশা করতে পারি। গত ছয় মাসের পেন্ট-আপ চাহিদা, গৃহঋণের সুদের হার হ্রাস, সম্পূর্ণ ইউনিটের প্রাপ্যতা এবং ঘরে বসে কাজ করার সংস্কৃতি, সবই 2020 সালের শেষ ত্রৈমাসিকে এবং প্রাথমিক ত্রৈমাসিকে একটি শক্তিশালী পুনরুদ্ধারে অবদান রাখবে বলে আশা করা হচ্ছে 2021 এর,” Anshuman Magazine বলেছেন, CBRE India, South-East Asia, Middle East and Africa ।

আরও দেখুন: 2020 এর উত্সব মরসুম কি ভারতের কোভিড -19 হাউজিং মার্কেটকে উত্সাহিত করবে? “অক্টোবর থেকে ডিসেম্বর পর্যন্ত উৎসবের ত্রৈমাসিকে বিক্রয় কর্মক্ষমতা সর্বদাই 30% বেশি, অ-উৎসবের ত্রৈমাসিকে বিক্রয়ের তুলনায়। আমরা এই বছর একই আশা করছি, কারণ রূপান্তর হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে পেন্ট আপ চাহিদা থেকে স্থান নিতে. উত্সব অফারগুলিও বিক্রয়ের গতি বজায় রাখতে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করবে,” বলেছেন প্রশিন ঝোবালিয়া, ভাইস-প্রেসিডেন্ট, মার্কেটিং স্ট্রাটেজি, হাউস অফ হিরানন্দানি ৷ (এই নিবন্ধে কাজ করা লেখক গল্পটির জন্য দেশের বেশ কয়েকটি নেতৃস্থানীয় রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের সাথে যোগাযোগ করেছিলেন এবং বলা হয়েছিল যে তারা এই বিষয়ে মন্তব্য করতে চান না।)

FAQ

করোনাভাইরাসের প্রভাবের কারণে সম্পত্তির দাম কি কমেছে?

মহামারীর কারণে ভারতের কিছু নেতৃস্থানীয় বাজারে সম্পত্তির দাম 5%-10% এর মধ্যে নিম্নমুখী সংশোধনের মধ্য দিয়ে গেছে। এই সংশোধন অবশ্য নতুন প্রকল্পের তুলনায় পুনঃবিক্রয় বৈশিষ্ট্যের ক্ষেত্রে আরও বিশিষ্ট।

সবচেয়ে বড় জায় স্টক আছে যে হাউজিং বাজার?

MMR এবং NCR-এর হাউজিং মার্কেটে ভারতের বৃহত্তম ইনভেন্টরি স্টক রয়েছে।

আমি এই মুহূর্তে কোন সুদে হোম লোন পেতে পারি?

হোম লোন বর্তমানে 6.90% বার্ষিক সুদে কম পাওয়া যায়।