যদিও প্রত্যেক ব্যক্তি তার জীবনে একবার একটি সম্পত্তির মালিক হওয়ার স্বপ্ন দেখে, তবুও অনেক লোক সরাসরি জমি কিনতে বা বিনিয়োগ করতে পছন্দ করে। যেকোন রিয়েল এস্টেট ক্রয়ের প্রধান খরচ উপাদানের জন্য ভূমি অ্যাকাউন্ট এবং অন্যান্য সম্পত্তি প্রকারের তুলনায় অনেক বেশি রিটার্ন হার রয়েছে। এটি ডিজাইন, লেআউট, ফ্লোর প্ল্যান ইত্যাদির ক্ষেত্রেও ক্রেতাকে পছন্দের স্বাধীনতা দেয়৷ তবে, জমি কেনার সময় একজনকে অবশ্যই যথাযথ পরিশ্রম করতে হবে৷
জমি ক্রয়ের জন্য শিরোনাম যথাযথ অধ্যবসায়
সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ দিকগুলির মধ্যে একটি, একটি জমির পার্সেল কেনার আগে, শিরোনামটি পরিষ্কার এবং বিপণনযোগ্য কিনা তা পরীক্ষা করা। এর মানে হল যে আপনাকে নিশ্চিত করতে হবে, যে ব্যক্তি সম্পত্তিটি বিক্রি করছেন তিনি তার মালিক কিনা এবং আপনার কাছে সম্পত্তির মালিকানা হস্তান্তর করার জন্য সমস্ত প্রয়োজনীয় অধিকার ধারণ করে। বিক্রয় দলিল এবং সম্পত্তি করের রসিদ যাচাইয়ের মতো শিরোনাম নথিগুলি পেতে এবং বিক্রেতার শিরোনাম নিশ্চিত করে একটি শংসাপত্র পেতে সর্বদা একজন আইনজীবী/উকিলের কাছে যাওয়ার পরামর্শ দেওয়া হয়। সাধারণত, জমির নথির জটিলতা এবং সম্পত্তির অধিকার দাবি করার ক্ষেত্রে জড়িত সীমাবদ্ধতার কথা মাথায় রেখে পূর্ববর্তী 30 বছরের জন্য শিরোনামটি চিহ্নিত করার পরামর্শ দেওয়া হয়।
সাব-রেজিস্ট্রারে খোঁজ করে অফিস
এই অনুসন্ধানটি অধিগ্রহণের প্রস্তাবিত জমির ক্ষেত্রে লেনদেন (ডিডের মাধ্যমে মালিকানা পরিবর্তন) এবং দায়বদ্ধতা (আইনি বকেয়া) প্রতিফলিত করে। সাব-রেজিস্ট্রার (ডিড-রেজিস্টারিং কর্তৃপক্ষ) অফিসে অনুসন্ধান চালানোর জন্য প্রতিটি রাজ্যের আলাদা পদ্ধতি রয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, বেঙ্গালুরুতে, সাব-রেজিস্ট্রার দায়বদ্ধতা শংসাপত্র (সার্চ রিপোর্ট) জারি করেন যেখানে মহারাষ্ট্রে, একজন অ্যাডভোকেট বা সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে ম্যানুয়াল অনুসন্ধান চালানোর অভিজ্ঞতা সম্পন্ন ব্যক্তি রিপোর্ট জারি করেন। সম্পত্তি চুক্তিতে এগিয়ে যাওয়ার আগে একজনকে আইনি নথিগুলির জন্য সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের সাথে চেক করতে হবে।
জমি ক্রয়ের জন্য পাবলিক নোটিশ
কোনো সম্পত্তি কেনার আগে, কেনার প্রস্তাবিত জমির উপর যে কোনো দাবির আমন্ত্রণ জানিয়ে স্থানীয় সংবাদপত্রে (বিশেষত ইংরেজিতে এবং পাশাপাশি স্থানীয় ভাষার দৈনিক সংবাদপত্রে) একটি পাবলিক নোটিশ দেওয়ার পরামর্শ দেওয়া হয়। এটি জমির উপর কোন দাবি বা তৃতীয় পক্ষের অধিকার আছে কিনা তা জানতে সাহায্য করবে।
মোক্তারনামা
অনেক সময়, মালিকের পক্ষে একজন পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি (POA) ধারী ব্যক্তির মাধ্যমে জমি বিক্রি করা হয়। এই POA ঘনিষ্ঠভাবে পরীক্ষা করা উচিত, এটি যে একই সম্পত্তি তা নিশ্চিত করতে বিক্রি হচ্ছে. এমন কিছু সময় আছে যখন অল্প সময়ের মধ্যে নির্দিষ্ট কিছু নথিতে স্বাক্ষর করার প্রয়োজন হতে পারে এবং এটি বিলম্বিত করার জন্য সাধারণত আপনার খরচ হতে পারে। এই ধরনের পরিস্থিতি এড়ানোর জন্য, জিনিসগুলি সহজ করার জন্য, আপনি অন্য কাউকে আপনার পক্ষে স্বাক্ষর করার জন্য অনুমোদন দিতে পারেন। আরও দেখুন: জমিতে বিনিয়োগ করা: ভালো-মন্দ
জমি কেনার আগে যে বিষয়গুলো দেখে নিতে হবে
একটি জমি কেনার আগে আপনাকে নিম্নলিখিত আইনি নথি এবং কারণগুলি পরীক্ষা করা উচিত-
- টাইটেল ডিড: আপনাকে অবশ্যই নিশ্চিত করতে হবে যে সম্পত্তির টাইটেল ডিডটি সেই ব্যক্তির নামে রয়েছে যার কাছ থেকে আপনি জমি কিনেছেন। আপনাকে অবশ্যই শিরোনাম দলিলটি একজন রিয়েল এস্টেট আইনজীবীর দ্বারা যাচাই করাতে হবে যাতে এটি সমস্ত প্রয়োজনীয় আইনি মানদণ্ড পূরণ করে।
- বিক্রয় দলিল: আপনি যে সম্পত্তি বা জমি কিনছেন তার বিক্রয় দলিল অবশ্যই অর্জন করতে হবে যাতে এটি কোনও বিকাশকারী, সমাজ বা অন্যদের অন্তর্গত নয়।
- ট্যাক্স রসিদ: ট্যাক্স রসিদ হল সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ জিনিস যা আপনার জমি কেনার আগে চেক করা উচিত যাতে তার আগের ট্যাক্স এবং পেমেন্ট সাফ হয়ে যায়।
- style="font-weight: 400;"> বন্ধক রাখা জমির জন্য চেক করুন: আপনি যে জমি কিনছেন তা বিক্রেতার কাছে বন্ধক নেই বা জমিটি আগে বন্ধক থাকলেও পরে ঋণটি পরিশোধ করা হয়েছে তা নিশ্চিত করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ৷
জমি ক্রয়ের জন্য মূল দলিল যাচাই
বিক্রয় লেনদেন শেষ করার আগে, জমির লেনদেনের ক্ষেত্রে মূল শিরোনামের নথি রয়েছে কিনা তা যাচাই করার পরামর্শ দেওয়া হয়। এটি নিশ্চিত করার জন্য যে বিক্রেতা কোনও তৃতীয়-পক্ষের অধিকার/চার্জ তৈরি করেনি এবং আসলটির সাথে বিচ্ছেদ করেনি। এই মূল নথি সংগ্রহ করা উচিত, বিক্রয় লেনদেন সমাপ্তির সময়.
জমি ক্রয়ের জন্য অনুমোদন এবং অনুমতি
বিক্রয় লেনদেনের অংশ গঠনকারী সম্পত্তি/ভূমির যদি ইতিমধ্যেই কাঠামো বা ভবন থাকে, তাহলে অনুমোদিত পরিকল্পনা, প্রয়োজনীয় অনুমতি এবং NOC আছে কিনা তা যাচাই করার পরামর্শ দেওয়া হয়। হেরিটেজ নিয়ম, রাস্তা প্রশস্ত করার জন্য সেট-ব্যাক, যা নির্দিষ্ট বিল্ডিংগুলির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হবে সেগুলিও বিবেচনা করা উচিত।
জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে কর ও খাঠা
জমি কেনার আগে ক্রেতা হস্তান্তরের তারিখ পর্যন্ত সম্পত্তি কর পরিশোধ করা হয়েছে এবং এই ধরনের অর্থপ্রদানের আসল রসিদ যাচাইয়ের জন্য উত্পাদিত হয়েছে তা নিশ্চিত করতে হবে। বিক্রেতার নামে খাঠা (মালিকের নাম নির্দেশ করে রাজস্ব রেকর্ডিং) পাওয়া যায় কিনা তাও নিশ্চিত করা প্রয়োজন।
জমি ক্রয়ের জন্য স্থানীয় আইন
জমি ক্রয়কারীকে নিশ্চিত করতে হবে যে স্থানীয় আইন/বিধি জমি কেনার ক্ষেত্রে কোনো বিধিনিষেধ আরোপ করে না। উদাহরণস্বরূপ, কর্ণাটকে, একজন অ-কৃষিবিদ (যিনি কৃষি জমির মালিক নন), কোম্পানি, ফার্ম এবং 25,00,000 টাকার বেশি আয়ের ব্যক্তিরা কৃষি জমি কিনতে পারবেন না। তবে, অন্যান্য কয়েকটি রাজ্যে এই ধরনের বিধিনিষেধ শিথিল করা হয়েছে। তাই জমি কেনার আগে স্থানীয় আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া জরুরি।
জমির মেয়াদ
জমি কেনার সময় জমির মেয়াদও বিবেচনা করা উচিত। যদি জমিটি ইজারার অধীনে থাকে এবং ইজারার অতিরিক্ত মেয়াদ সংক্ষিপ্ত হয় এবং একই পুরানো ভাড়ার উপর নবায়নের কোন বিধান না থাকলে, জমির ক্রেতা কর্তৃক অতিরিক্ত খাজনা প্রদেয় হতে পারে। এর জন্য কোন নবায়ন ধারা নাও থাকতে পারে এমন একটি উচ্চ সম্ভাবনা রয়েছে সম্পত্তি
বন্ধক রাখা জমি
বিক্রেতা তাদের জমি বন্ধক রেখে বা বন্ধক রেখে ব্যাংক থেকে ঋণ নিয়ে থাকতে পারে। ক্রেতাকে নিশ্চিত করতে হবে যে বিক্রেতা জমিতে বকেয়া সমস্ত পরিমাণ ফেরত দিয়েছেন। জমিটি সমস্ত ঋণ থেকে মুক্ত তা নির্ধারণ করতে ব্যাংক থেকে একটি রিলিজ সার্টিফিকেট অপরিহার্য।
জমির পরিমাপ
ক্রেতাদের তাদের নামে রেজিস্ট্রি করার আগে জমি পরিমাপ করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে। প্লটের পরিমাপ এবং এর সীমানা সঠিক কিনা তা নিশ্চিত করতে ক্রেতাকে একজন স্বীকৃত সার্ভেয়ারের সাহায্য নিতে হবে। আপনি জরিপ বিভাগ থেকে জমির জরিপ স্কেচ অর্জন করে নির্ভুলতার জন্য তুলনা করতে পারেন।
ফ্লোর স্পেস ইনডেক্স (FSI)
এফএসআই নির্দেশ করে যে এক টুকরো জমিতে কতটা নির্মাণ করা যেতে পারে। FSI রাজ্যের শহর ও দেশ পরিকল্পনা বিভাগ দ্বারা নির্ধারিত হয়। এটি প্লটের অবস্থানের উপরও নির্ভর করে। জমিতে অনুমোদিত এফএসআই পরিমাণ সম্পর্কে আপনার বিক্রেতা বা সম্পত্তির মালিকের সাথে চেক করা উচিত। এছাড়াও, নথির যাচাইকরণ এবং প্রকল্পের বৈধতার জন্য সম্পত্তির আইনজীবীকে জড়িত করা খুবই গুরুত্বপূর্ণ। (লেখক এমডি, সেঞ্চুরি রিয়েল এস্টেট)
FAQ
আমি কি প্লট কেনার জন্য ঋণ নিতে পারি?
হ্যাঁ, ব্যাঙ্কগুলি যোগ্য ঋণগ্রহীতাদের প্লট লোন বা জমি ঋণ দেয়৷ এটি হোম লোনের মতো নয় এবং শুধুমাত্র জমি কেনার জন্য নেওয়া যেতে পারে। বর্তমানে, ভূমি ঋণের সুদের হার, জানুয়ারী 2021 অনুসারে 7.05% থেকে 10.95% এর মধ্যে রয়েছে।
আমি যদি প্লট লোনের জন্য যাই তাহলে আমি কী ট্যাক্স সুবিধা পেতে পারি?
আয়কর আইনের ধারা 24 এবং ধারা 80C এর অধীনে, ঋণগ্রহীতারা বাড়ি নির্মাণের জন্য কর সুবিধা নিতে পারেন।
ভারতে প্লটে বিনিয়োগ করা কি নিরাপদ?
যারা ভারতে তাদের নিজস্ব বাড়ি তৈরি করতে চান তারা প্লট করা উন্নয়ন পছন্দ করেন। বাড়ির নির্মাণ এবং নকশার ক্ষেত্রে এগুলি ক্রেতাদের প্রচুর পরিমাণে নমনীয়তা দেয়। যাইহোক, জমিতে বিনিয়োগ করার সময় ক্রেতাদের যথাযথ পরিশ্রম করতে হবে, বিশেষ করে পেরিফেরাল অবস্থানে। স্পষ্ট শিরোনাম এবং উন্নয়নের বৈধতা জন্য পরীক্ষা করুন.
