পুনেতে অননুমোদিত নির্মাণ: বাড়ির ক্রেতাদের কী খেয়াল রাখতে হবে

পুনেতে অনেকের জন্য, তাদের বিলাসবহুল জীবনযাপনের পরিকল্পনা অনেক বেশি খরচ করে এসেছিল। COVID-19 মহামারী চলাকালীন লকডাউনের বহু মাস চলাকালীন, অসাধু ব্যক্তিরা কোথরুদের কাছে ইকো-সংবেদনশীল সুতারদরা (সহ্যাদ্রি রেঞ্জ) এ প্লট খনন, সমতলকরণ এবং বিক্রি করতে একত্রিত হয়েছিল। নির্মাণ বেশিরভাগটাই জরিপ সংখ্যা 112 ঘটেছে Kothrud ওয়ার্ড পুনে মিউনিসিপাল কর্পোরেশন (PMC) 11 সংখ্যা, Rambaug কলোনী এবং Shivteerth নগর মধ্যে। এখন, নাগরিক সংস্থা 150 টিরও বেশি প্লট ক্রেতাদের নোটিশ দিয়েছে যারা এই বায়ো-ডাইভারসিটি পার্কে সম্পত্তি তৈরি করেছে, যা একটি নো-ডেভেলপমেন্ট জোনও। তবে এই প্রথমবার নয় যে পুনে জমি মাফিয়ার কাছে মূল্যবান জমি হারিয়েছে। পার্বতী, তালজাই, ওয়ারজে এবং কাটরাজ অঞ্চলগুলিও অতীতে শোষিত হয়েছে। সুতারদারায় পাকা বাড়িঘর, অ্যাপ্রোচ রোড এবং এসব সম্পত্তিতে বিদ্যুত সরবরাহ এই ক্ষেত্রে পৌরসভার নজর কেড়েছে। পুনে মিউনিসিপ্যাল কর্পোরেশন (PMC) অনুমান করেছে প্রায় 7,000 অননুমোদিত নির্মাণ। খারাদি-ওয়াদগাঁওশেরি এলাকায় সবচেয়ে বেশি অবৈধ নির্মাণ হয়েছে। এর পরে ছিল সিংহগড় রোড-পার্বতী এলাকা এবং আম্বেগাঁও-কাটরাজ-ধনকাওয়াড়ি এলাকা। এছাড়াও, পিমপ্রি চিঞ্চওয়াদ মিউনিসিপ্যাল কর্পোরেশন (PCMC) আনুমানিক 70,000টি অবৈধ কাঠামো ছিল, যার বেশিরভাগই বন্যা লাইন এলাকায় পড়ে। আসল সমস্যা দেখা দেয় যখন ক্রেতা সম্পত্তি কেনার জন্য তার সম্পূর্ণ সঞ্চয় করে এবং তারপর জানতে পারে যে সম্পত্তি বা সাইটটি অনুমোদিত নয়। অনেকেই পরবর্তী পরিণতি বহন করতে পারে না। তাই বিনিয়োগ করার সময় সতর্ক থাকতে হবে।

অবৈধ নির্মাণ কাকে বলে?

একটি বেআইনি বা অননুমোদিত নির্মাণ এমন একটি যা PMC-এর অনুমতি ছাড়াই নির্মিত হয়। এমনকি যখন অতিরিক্ত মেঝে বা অন্য কোনো কাঠামো অনুমতি বা অনুমোদিত পরিকল্পনা ছাড়াই নির্মাণ করা হয়, তখন তা অবৈধ বলে গণ্য হয়।

পুনেতে কি অননুমোদিত নির্মাণ নিয়মিত করা যাবে?

সব অননুমোদিত নির্মাণ নিয়মিত করা যাবে না। বিভিন্ন প্যারামিটার রয়েছে, যার ভিত্তিতে কর্তৃপক্ষ সিদ্ধান্ত নিতে পারে। 2015 সালে, মহারাষ্ট্র সরকার পুনে জুড়ে অবৈধ নির্মাণের ক্রমবর্ধমান মামলা অধ্যয়নের জন্য একটি কমিটি গঠন করেছিল। কমিটির সুপারিশ অনুসারে, রাজ্য সরকার 31 ডিসেম্বর, 2015 এর আগে নির্মিত নির্মাণগুলিকে বৈধ করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে। 2017 সালের মধ্যে, নগর উন্নয়ন বিভাগ একটি বিজ্ঞপ্তি জারি করে, এই ধরনের সমস্ত সম্পত্তি নিয়মিত করার আহ্বান জানিয়েছিল। এটা বোঝা গুরুত্বপূর্ণ যে বিভিন্ন কারণে, নিয়মিতকরণ প্রত্যাশা অনুযায়ী হয় না। জন্য উদাহরণস্বরূপ, 2019 সালে রাজ্য সরকারকে সেই তারিখ বাড়াতে হয়েছিল যার মাধ্যমে অবৈধ সম্পত্তির মালিকরা নথি জমা দিতে পারে, জরিমানা দিতে পারে এবং সম্পত্তির অনুমোদন পেতে পারে। ভোটার উপস্থিতি কম ছিল এবং রাজ্য সরকার এই ধরনের ক্রেতাদের জন্য ছয় মাসের মেয়াদ বাড়ানোর সিদ্ধান্ত নিয়েছে। মনে রাখবেন যে বাড়ির মালিকদের নিষ্ক্রিয়তার ক্ষেত্রে, নাগরিক সংস্থা তার নিজস্ব পদক্ষেপের সিদ্ধান্ত নিতে পারে। সিভিক বডি প্যারামিটারগুলি নির্ধারণ করতে পারে যার ভিত্তিতে সম্পত্তিটি অনুমোদিত হতে পারে। এর মধ্যে রয়েছে:

• মেরামত এবং রক্ষণাবেক্ষণের অনুমতি দেয়
• নির্মাণ একটি নির্দিষ্ট তারিখ আগে হতে হবে
• অ্যাপ্রোচ রোডের প্রস্থ
• সম্পত্তি সংশ্লিষ্ট বিভাগ থেকে NOC পেতে হবে
• ভবনের উচ্চতা
• ফ্লোর স্পেস ইনডেক্স (FSI) অনুমোদিত সীমার মধ্যে হওয়া উচিত

পিএমসি কি অবৈধ স্থাপনা ভেঙে ফেলার জন্য বলতে পারে?

হ্যাঁ, PMC এর তা করার ক্ষমতা আছে। সহ্যাদ্রি রেঞ্জে প্লট ক্রেতাদের ক্ষেত্রে, পিএমসি-র উন্নয়ন ও নির্মাণ বিভাগ অ্যাকশনে নেমেছে। 1966 সালের মহারাষ্ট্র রিজিওনাল অ্যান্ড টাউন প্ল্যানিং (MRTP) অ্যাক্টের 52 এবং 53 ধারার অধীনে ধ্বংসের নোটিশ দেওয়া হয়েছে। এই ধরনের প্লট ক্রেতাদের নিজেরাই সমস্ত নির্মাণ অপসারণ করতে হবে এবং সমস্ত খরচও তারা বহন করবে। কর্তৃপক্ষ এখানে একটি রাজনৈতিক এবং ব্যক্তিগত সম্পর্ক সন্দেহ করছে এবং কর্মকর্তারা বলছেন যে এই ক্ষেত্রে 150 জনেরও বেশি অপরাধী থাকতে পারে। প্রতিটি প্লটের রেঞ্জ 100 থেকে 2,000 বর্গফুটের মধ্যে এবং যখন অনেকগুলিকে ব্যারিকেড করে ছোট পার্সেল হিসাবে বিক্রি করা হয়েছিল, ক্রেতারা মনে করতে পারেন যে এগুলো বিক্রির জন্য বৈধ প্লট। তাই অনেকেই এগিয়ে গিয়ে এসব প্লট কিনে বহুতল বাড়ি নির্মাণ করেছেন। Housing.com- এ পুনেতে বিক্রির জন্য প্লট দেখুন

গ্রিন জোনে কি সম্পত্তি তৈরি করা যাবে?

হ্যাঁ, গ্রিন জোনের সম্পত্তিগুলির জন্য বিল্ডিং অনুমতি নেওয়া যেতে পারে, যদি নিয়মগুলি অনুসরণ করা হয়। গলফ ক্লাব, নার্সারি, আসবাবপত্র গোডাউন, বৈদ্যুতিক সাবস্টেশন, বর্জ্য জল প্রকল্প এবং তাদের স্টাফ কোয়ার্টার, খেলাধুলা, স্বাস্থ্য ক্লাব, টেনিস কোর্ট, পরিষেবা রেস্তোরাঁ, খামারবাড়ি ইত্যাদির জন্য গ্রিন বেল্টে সর্বাধিক 4% নির্মাণ অনুমোদিত। PMC এর উন্নয়ন নিয়ন্ত্রণ নিয়মের অধীনে অনুমোদনের নতুন সীমা। পুনে মূল্য প্রবণতা দেখুন

সর্বোচ্চ উচ্চতা কত PMC সীমার মধ্যে অনুমোদিত?

প্লট এলাকা এবং রাস্তার প্রস্থের উপর নির্ভর করে সর্বোচ্চ 100 মিটার পর্যন্ত উচ্চতা অনুমোদিত।

PMC পুরানো সীমা

না.	উঁচু ভবনের অনুমোদনযোগ্য উচ্চতা	ন্যূনতম প্লট এলাকা প্রয়োজন (বর্গ মিটার)	ন্যূনতম অ্যাপ্রোচ রোড প্রয়োজন (মিটার)	সামনের মার্জিন ব্যতীত সেট-ব্যাক মার্জিন (মিটার)	সামনের মার্জিন (মিটার)
1	40 মিটার পর্যন্ত 36 মিটারের বেশি	2,000	12	9	9
2	40 মিটারের বেশি 50 মিটার পর্যন্ত	4,000	15	9	12
3	50 মিটারের বেশি 70 মিটার পর্যন্ত	6,000	18	10	12
4	70 মিটারের বেশি 100 মিটার পর্যন্ত	8,000	24	12	12

সূত্র: পুনে কর্পোরেশন

PMC বর্ধিত (নতুন) সীমা

না.	উঁচু ভবনের অনুমোদনযোগ্য উচ্চতা	ন্যূনতম প্লট এলাকা প্রয়োজন (বর্গ মিটার)	ন্যূনতম অ্যাপ্রোচ রোড প্রয়োজন (মিটার)	ব্যতীত সেট-ব্যাক মার্জিন সামনের মার্জিন (মিটার)	সামনের মার্জিন (মিটার)
1	50 মিটার পর্যন্ত 36 মিটারের বেশি	2,000	12	9	9
2	50 মিটারের বেশি 70 মিটার পর্যন্ত	6,000	18	10	12
3	70 মিটারের বেশি 100 মিটার পর্যন্ত	8,000	24	12	12

সূত্র: পুনে কর্পোরেশন

পুনেতে ভবন নির্মাণের অনুমতির জন্য প্রয়োজনীয় নথির তালিকা

যে মুহুর্তে আপনি একটি সম্পত্তি বাছাই করার পরিকল্পনা করছেন, আপনার বিকাশকারীকে জিজ্ঞাসা করুন যে তার কাছে আপনাকে দেখানোর জন্য নিম্নলিখিত নথি রয়েছে কিনা। একবার আপনি এই যথাযথ অধ্যবসায়টি সম্পন্ন করার পরে, আপনি প্রকল্পের বৈধতা সম্পর্কে কিছুটা আশ্বস্ত হতে পারেন। যদিও রিয়েল এস্টেট আইন জিনিসগুলিকে সহজ করে তুলেছে, সেখানে দুর্বল ক্রেতা থাকতে পারে, সাশ্রয়ী মূল্যের সম্পত্তি খুঁজছেন এবং রাতের বেলা ডেভেলপারদের দ্বারা প্রলুব্ধ হতে পারে। তালিকাটি নিম্নরূপ:

• লাইসেন্স প্রকৌশলী/স্থপতির নিবন্ধন শংসাপত্র
• মালিকানা নথি – 7/12 এক্সট্রাক্ট /প্রপার্টি কার্ডের সর্বশেষ কপি
• প্রস্তাবিত বিল্ডিং অঙ্কন
• শহর জরিপ দ্বারা জারি পরিমাপ পরিকল্পনা বিভাগ
• অনুমোদন লেআউটের অনুলিপি (যদি প্রযোজ্য হয়)
• জোনিং সীমানা
• জমি অধিগ্রহণ বিভাগ থেকে NOC, PMC
• সম্পত্তি কর পুনে কোন বকেয়া শংসাপত্র
• স্ট্রাকচারাল ইঞ্জিনিয়ার নিয়োগপত্র
• শিরোনাম এবং অনুসন্ধান প্রতিবেদন
• ইউএলসি অর্ডার (প্রযোজ্য হলে)
• শপথ পাত্র এবং ব্যান্ড পাত্র
• নিবন্ধিত পাওয়ার অফ অ্যাটর্নির অনুলিপি, যদি প্রযোজ্য হয়
• জল সরবরাহ বিভাগ থেকে অনাপত্তি শংসাপত্র, যদি প্রযোজ্য হয়
• অগ্নি বিভাগ থেকে অনাপত্তি শংসাপত্র, যদি প্রযোজ্য হয়
• দাতব্য কমিশনারের কাছ থেকে অনাপত্তি সনদ (ট্রাস্ট সম্পত্তির ক্ষেত্রে)
• বিমান বাহিনী বিভাগ থেকে অনাপত্তি সনদ (যদি সম্পত্তিটি বিমানবন্দরের আশেপাশে থাকে)
• প্রযোজ্য হলে রেল বিভাগ, MIDC, মহারাষ্ট্র দূষণ নিয়ন্ত্রণ বোর্ড, কেন্দ্রীয় দূষণ নিয়ন্ত্রণ বোর্ড, জেলা ম্যাজিস্ট্রেট, ইত্যাদি থেকে অনাপত্তি শংসাপত্র।
• শ্রম কমিশনারের কাছ থেকে অনাপত্তি শংসাপত্র, যদি প্রযোজ্য হয়
• ডেপুটি রেজিস্ট্রারের কাছ থেকে অনাপত্তি সনদ (সোসাইটি পুনঃউন্নয়ন প্রকল্পের জন্য প্রযোজ্য)

FAQ

সম্পত্তি কর বিলের রশিদ কি প্রমাণ করে যে আমার সম্পত্তি বৈধ?

না, একটি সম্পত্তি ট্যাক্স বিল এবং ট্যাক্স পরিশোধিত রসিদ, এর মানে এই নয় যে আপনার বিল্ডিং বৈধ বা অনুমোদিত। এই প্রমাণগুলি যথেষ্ট নয়।

পুনেতে নতুন শহরের সীমাতে FSI কতটা অনুমোদিত?

অননুমোদিত সাব ডিভিশনের ক্ষেত্রে, অ-জড়িত এলাকায় এফএসআই 0.75-এ সীমাবদ্ধ। এটি ঘনবসতিপূর্ণ এলাকায় 1.0। অনুমোদিত লেআউটের ক্ষেত্রে, অনুমোদিত FSI হল 1.0।

আমি পুনের জন্য উন্নয়ন নিয়ম বই কোথায় পেতে পারি?

পুনের জন্য উন্নয়ন নিয়ন্ত্রণ নিয়ম বই PMC এর অফিসিয়াল ওয়েবসাইটে পাওয়া যায়।

বিল্ডিং অনুমতির জন্য সর্বনিম্ন কত এলাকা প্রয়োজন?

অনুমোদন উন্নয়ন নিয়ন্ত্রণ নিয়ম অনুযায়ী এটি 20 বর্গ মিটার।