पुणे में अनधिकृत निर्माण: घर खरीदारों को किन बातों का ध्यान रखना चाहिए

पुणे में कई लोगों के लिए, उनके शानदार जीवन जीने की योजना को भारी कीमत चुकानी पड़ी। COVID-19 महामारी के दौरान लॉकडाउन के कई महीनों के दौरान, कोथरुड के पास पर्यावरण के प्रति संवेदनशील सुतारदरा (सह्याद्री पर्वतमाला) में भूखंडों की खुदाई, समतल और बिक्री के लिए बेईमान व्यक्ति एक साथ आए। निर्माण का अधिकांश सर्वेक्षण संख्या के 112 में हुआ Kothrud वार्ड पुणे नगर निगम (पीएमसी) के 11 नंबर में, Rambaug कॉलोनी और Shivteerth नगर, के बीच। अब, नागरिक निकाय ने इस जैव-विविधता पार्क में संपत्ति बनाने वाले 150 से अधिक भूखंड खरीदारों को नोटिस दिया है, जो कि एक गैर-विकास क्षेत्र भी है। हालांकि, यह पहली बार नहीं है जब पुणे ने भू-माफियाओं के हाथों कीमती जमीन गंवाई है। अतीत में पार्वती, तलजई, वारजे और काटराज के क्षेत्रों का भी शोषण किया गया है। सुतारदरा में पक्के घरों, अप्रोच सड़कों और इन संपत्तियों को बिजली की आपूर्ति की उपस्थिति ने इस मामले में नागरिक निकाय का ध्यान खींचा। पुणे नगर निगम (पीएमसी) ने लगभग 7,000 अनधिकृत निर्माण का अनुमान लगाया है। खराड़ी-वडगाँवशेरी क्षेत्र में अवैध निर्माणों की संख्या सबसे अधिक थी। इसके बाद सिंहगढ़ रोड-पार्वती क्षेत्र और अंबेगांव-कटराज-धनकवाड़ी क्षेत्र का स्थान रहा। इसके अलावा, पिंपरी चिंचवाड़ नगर निगम (पीसीएमसी) के पास अनुमानित 70,000 अवैध संरचनाएं थीं, जिनमें से अधिकांश बाढ़ रेखा क्षेत्रों में आती हैं। असली समस्या तब उत्पन्न होती है जब खरीदार संपत्ति खरीदने के लिए अपनी पूरी बचत लगाता है और फिर उसे पता चलता है कि संपत्ति या साइट अधिकृत नहीं थी। कई इसके बाद के परिणामों को बर्दाश्त नहीं कर सकते। इसलिए निवेश करते समय सावधानी बरतनी चाहिए।

एक अवैध निर्माण क्या है?

एक अवैध या अनधिकृत निर्माण वह है जो पीएमसी की अनुमति के बिना बनाया गया हो। यहां तक कि जब बिना अनुमति या स्वीकृत योजना के अतिरिक्त मंजिल या कोई अन्य संरचना का निर्माण किया जाता है, तो इसे अवैध माना जाता है।

क्या पुणे में अनधिकृत निर्माणों को नियमित किया जा सकता है?

सभी अनधिकृत निर्माणों को नियमित नहीं किया जा सकता है। विभिन्न पैरामीटर हैं, जिनके आधार पर अधिकारी निर्णय ले सकते हैं। 2015 में, महाराष्ट्र सरकार ने पूरे पुणे में अवैध निर्माणों के बढ़ने के मामले का अध्ययन करने के लिए एक समिति का गठन किया। समिति की सिफारिशों के अनुसार, राज्य सरकार ने 31 दिसंबर, 2015 से पहले बनाए गए निर्माणों को वैध बनाने का निर्णय लिया। 2017 तक, शहरी विकास विभाग ने एक अधिसूचना जारी की, जिसमें ऐसी सभी संपत्तियों को नियमित करने का आह्वान किया गया। यह समझना महत्वपूर्ण है कि विभिन्न कारणों से नियमितीकरण अपेक्षित रूप से नहीं हो पाता है। के लिये उदाहरण के लिए, 2019 में राज्य सरकार को उस तारीख का विस्तार करना पड़ा जब तक अवैध संपत्ति के मालिक दस्तावेज जमा कर सकते थे, जुर्माना अदा कर सकते थे और संपत्ति को अधिकृत कर सकते थे। मतदान कम था और राज्य सरकार ने ऐसे खरीदारों के लिए छह महीने का विस्तार देने का फैसला किया। ध्यान दें कि घर के मालिकों की ओर से निष्क्रियता के मामले में, नागरिक निकाय कार्रवाई का अपना तरीका तय कर सकता है। नागरिक निकाय उन मापदंडों को तय कर सकता है जिनके आधार पर संपत्ति को अधिकृत किया जा सकता है। इसमे शामिल है:

• मरम्मत और रखरखाव की अनुमति
• निर्माण एक निर्दिष्ट तिथि से पहले होना चाहिए
• एप्रोच रोड की चौड़ाई
• संपत्ति को संबंधित विभागों से एनओसी प्राप्त करनी होगी
• भवन की ऊंचाई
• फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) अनुमेय सीमा के भीतर होना चाहिए

क्या पीएमसी अवैध ढांचों को गिराने की मांग कर सकती है?

हां, पीएमसी के पास ऐसा करने का अधिकार है। सह्याद्री रेंज में प्लॉट खरीददारों के मामले में पीएमसी का विकास एवं निर्माण विभाग हरकत में आ गया है. 1966 के महाराष्ट्र क्षेत्रीय और नगर नियोजन (एमआरटीपी) अधिनियम की धारा 52 और 53 के तहत विध्वंस नोटिस दिए गए हैं। ऐसे भूखंड खरीदारों को स्वयं सभी निर्माण को हटाने की आवश्यकता होती है और सभी खर्च भी उनके द्वारा वहन किए जाएंगे। प्राधिकरण यहां राजनीतिक और निजी गठजोड़ पर संदेह कर रहा है और अधिकारियों का कहना है कि इस मामले में 150 से अधिक अपराधी हो सकते हैं। प्रत्येक भूखंड 100 और 2,000 वर्ग फुट के बीच होता है और जबकि कई को छोटे पार्सल के रूप में बेचा और बेचा जाता था, खरीदारों ने महसूस किया होगा कि ये बिक्री के लिए कानूनी भूखंड थे। इसलिए, कई लोगों ने आगे बढ़कर इन भूखंडों को खरीदा और बहुमंजिला घरों का निर्माण किया। हाउसिंग डॉट कॉम पर पुणे में बिक्री के लिए प्लॉट देखें

क्या ग्रीन जोन में प्रॉपर्टी बनाई जा सकती है?

हां, ग्रीन जोन में संपत्तियों के लिए भवन निर्माण की अनुमति प्राप्त की जा सकती है, बशर्ते नियमों का पालन किया जाए। गोल्फ क्लब, नर्सरी, फर्नीचर गोदाम, विद्युत सबस्टेशन, अपशिष्ट जल परियोजनाओं और उनके स्टाफ क्वार्टर, खेल, स्वास्थ्य क्लब, टेनिस कोर्ट, सर्विस रेस्तरां, फार्महाउस आदि के लिए ग्रीन बेल्ट में अधिकतम 4% निर्माण की अनुमति है। पीएमसी के विकास नियंत्रण नियमों के तहत मंजूरी की नई सीमाएं पुणे में कीमतों के रुझान की जांच करें

अधिकतम ऊंचाई क्या है पीएमसी सीमा के भीतर अनुमेय?

प्लॉट क्षेत्र और सड़क की चौड़ाई के आधार पर अधिकतम 100 मीटर तक की ऊंचाई की अनुमति है।

पीएमसी पुरानी सीमा

नहीं।	गगनचुंबी इमारत की अनुमेय ऊंचाई	आवश्यक न्यूनतम भूखंड क्षेत्र (वर्ग मीटर)	न्यूनतम अप्रोच रोड की आवश्यकता (मीटर)	फ्रंट मार्जिन (मीटर) को छोड़कर सेट-बैक मार्जिन	फ्रंट मार्जिन (मीटर)
1	36 मीटर से अधिक 40 मीटर . तक	2,000	12	9	9
2	40 मीटर से अधिक 50 मीटर . तक	4,000	15	9	12
3	50 मीटर से अधिक 70 मीटर . तक	6,000	18	10	12
4	70 मीटर से अधिक 100 मीटर . तक	8,000	24	12	12

स्रोत: पुणे निगम

पीएमसी विस्तारित (नई) सीमा

नहीं।	ऊंची इमारत की अनुमत ऊंचाई	आवश्यक न्यूनतम भूखंड क्षेत्र (वर्ग मीटर)	न्यूनतम अप्रोच रोड की आवश्यकता (मीटर)	सेट-बैक मार्जिन को छोड़कर फ्रंट मार्जिन (मीटर)	फ्रंट मार्जिन (मीटर)
1	36 मीटर से अधिक 50 मीटर . तक	2,000	12	9	9
2	50 मीटर से अधिक 70 मीटर . तक	6,000	18	10	12
3	70 मीटर से अधिक 100 मीटर . तक	8,000	24	12	12

स्रोत: पुणे निगम

पुणे में भवन निर्माण की अनुमति के लिए आवश्यक दस्तावेजों की सूची

जिस क्षण आप किसी संपत्ति को शॉर्टलिस्ट करने की योजना बनाते हैं, अपने डेवलपर से पूछें कि क्या उसके पास आपको दिखाने के लिए निम्नलिखित दस्तावेज हैं। एक बार जब आप यह उचित परिश्रम करते हैं, तो आप परियोजना की वैधता के बारे में कुछ हद तक आश्वस्त हो सकते हैं। जबकि अचल संपत्ति कानून ने चीजों को आसान बना दिया है, वहां कमजोर खरीदार हो सकते हैं, सस्ती संपत्ति की तलाश में हो सकते हैं और फ्लाई-बाय-नाइट डेवलपर्स द्वारा आकर्षित हो सकते हैं। सूची इस प्रकार है:

• लाइसेंस इंजीनियर/वास्तुकार का पंजीकरण प्रमाणपत्र
• स्वामित्व दस्तावेज़ – 7/12 उद्धरण / संपत्ति कार्ड की नवीनतम प्रति
• प्रस्तावित भवन चित्र
• नगर सर्वेक्षण द्वारा जारी मापन योजना विभाग
• स्वीकृति लेआउट की प्रति (यदि लागू हो)
• ज़ोनिंग सीमांकन
• भूमि अधिग्रहण विभाग, पीएमसी से एनओसी
• संपत्ति कर पुणे कोई बकाया नहीं प्रमाण पत्र
• स्ट्रक्चरल इंजीनियर का नियुक्ति पत्र
• शीर्षक और खोज रिपोर्ट
• यूएलसी आदेश (यदि लागू हो)
• शपथ पत्र और बंद पत्र
• पंजीकृत मुख्तारनामा की प्रति, यदि लागू हो
• जल आपूर्ति विभाग से अनापत्ति प्रमाण पत्र, यदि लागू हो
• अग्निशमन विभाग से अनापत्ति प्रमाण पत्र, यदि लागू हो
• चैरिटी कमिश्नर से अनापत्ति प्रमाण पत्र (ट्रस्ट संपत्ति के मामले में)
• वायु सेना विभाग से अनापत्ति प्रमाण पत्र (यदि संपत्ति एक हवाई अड्डे के आसपास स्थित है)
• रेलवे विभाग, MIDC, महाराष्ट्र प्रदूषण नियंत्रण बोर्ड, केंद्रीय प्रदूषण नियंत्रण बोर्ड, जिला मजिस्ट्रेट, आदि से अनापत्ति प्रमाण पत्र, यदि लागू हो।
• श्रम आयुक्त से अनापत्ति प्रमाण पत्र, यदि लागू हो
• उप पंजीयक से अनापत्ति प्रमाण पत्र (समाज पुनर्विकास परियोजनाओं के लिए लागू)

सामान्य प्रश्न

क्या संपत्ति कर बिल रसीद साबित करती है कि मेरी संपत्ति वैध है?

नहीं, संपत्ति कर बिल और कर भुगतान रसीद का मतलब यह नहीं है कि आपका भवन कानूनी या स्वीकृत है। ये प्रमाण पर्याप्त नहीं हैं।

पुणे में नई शहर की सीमा में एफएसआई की अनुमति क्या है?

अनधिकृत उप-विभाजन के मामले में, गैर-भीड़ वाले क्षेत्रों में एफएसआई 0.75 तक सीमित है। भीड़भाड़ वाले इलाकों में यह 1.0 है। स्वीकृत लेआउट के मामले में, एफएसआई अनुमेय 1.0 है।

मुझे पुणे के लिए विकास नियम पुस्तिका कहां मिल सकती है?

पुणे के लिए विकास नियंत्रण नियम पुस्तिका पीएमसी की आधिकारिक वेबसाइट पर उपलब्ध है।

भवन निर्माण की अनुमति के लिए आवश्यक न्यूनतम क्षेत्र क्या है?

स्वीकृति विकास नियंत्रण नियम के अनुसार यह 20 वर्ग मीटर है।