क्या नए बाजार में पूर्ववर्ती सीबीडी की मार्की व्यावसायिक इमारतों के जीवित रहने में मदद कर सकता है?


ग्रेड ए की संपत्तियों की बढ़ती मांग को पूरा करने के लिए भारतीय वाणिज्यिक रियल एस्टेट डेवलपर्स धीरे-धीरे खुद को संरेखित कर रहे हैं। दिल्ली-एनसीआर, मुंबई शहर और बेंगलुरु सहित भारत के शीर्ष 7 अचल संपत्ति बाजारों में, हर साल 30 मिलियन वर्ग फुट से अधिक नई वाणिज्यिक ग्रेड ए कार्यालय की आपूर्ति को जोड़ा जा रहा है। इस प्रवृत्ति से पता चलता है कि नए कार्यालय अंतरिक्ष की आपूर्ति, देश भर में आने वाले वर्षों में ही बढ़ने वाली है। पारदर्शिता के बढ़ते स्तर, वेंई रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (रेरा) और रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) के कार्यान्वयन जैसे नीतिगत सुधारों ने सामान्य रूप से भारतीय बाजार में अधिक निवेशकों के विश्वास को प्रभावित किया है और विशेष रूप से वाणिज्यिक संपत्ति के विकास में शामिल फर्म ।

हालाँकि, कार्यालय की आपूर्ति की वर्तमान दर उद्योग के लिए एक और दुविधा पैदा कर रही है: जैसे ही नया स्टॉक जोड़ा जाता है, पुराने स्टॉक को बेमानी होने के कगार पर धकेल दिया जाता है। अतिरेककेंद्रीय और उपनगरों, रिक्तियों और अधिभोगियों / किरायेदारों की वरीयताओं के औसत किराये में परिलक्षित होता है। वाणिज्यिक भवन आपूर्ति पर एक जेएलएल रिसर्च के अनुसार, मुंबई और दिल्ली-एनसीआर में सामूहिक रूप से देश के पुराने कार्यालय का 50% से अधिक स्टॉक है। यह हमें नए युग के कार्यबल के लिए अपील करने के लिए आधुनिक सुविधाओं और देखने और महसूस करने के साथ उम्र बढ़ने की संपत्ति को नवीनीकृत करने, अपग्रेड करने और भविष्य के प्रमाण देने का एक जबरदस्त अवसर प्रदान करता है।

कार्यालय सपाइक्के: इन्वेंटरी और इमारतों की उम्र

इससे पहले, एक व्यावसायिक भवन तीन से चार दशकों के औसत जीवन काल के साथ बनाया और बनाया गया था। हालांकि, भारत के नए युग के कर्मचारियों और विभिन्न मैक्रो रुझान, एक इमारत के जीवनचक्र, शेष प्रासंगिक के संदर्भ में, केवल एक दशक तक कम हो गए हैं।

इसका मतलब है कि देश में अधिकांश इमारतें जो लगभग 10 साल पहले बनाई और वितरित की गई थीं, संरचना और सौंदर्यशास्त्र के संदर्भ में अलग हैं। टीचल रहे रुझान बताते हैं कि वे वृद्ध हो रहे हैं और युवा और फुर्तीले कर्मचारियों के एक बड़े हिस्से की आवश्यकताओं को पूरा करने में सक्षम नहीं हैं और अक्सर ऐसे वातावरण में काम करना पसंद करते हैं जो सुरक्षित, स्वस्थ हो और आधुनिक सुविधाएं प्रदान करता हो।

पुराने स्टॉक की एक बहुतायत है, खासकर पारंपरिक केंद्रीय व्यापार जिलों (CBDs) में। मुंबई में, मौजूदा ग्रेड ए कार्यालय स्टॉक की मात्रा जो 10 साल पहले (2008 से पहले) पूरी हो गई थी, 28.8 मिलियन वर्ग फुट पर हैटी। यह भारत में मौजूदा कार्यालय स्टॉक ब्रह्मांड का 25% है। इमारतों की संख्या के संदर्भ में, यह ब्रह्मांड मुंबई में कुल स्टॉक का 40% है। दिल्ली-एनसीआर ने अब तक एक समान प्रवृत्ति देखी है।

वाणिज्यिक कार्यालय

मुंबई

दिल्ली-राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र समापन वर्ष स्टॉक

(मिलियन वर्ग फुट में) इमारतों की संख्या स्टॉक

(मिलियन वर्ग फुट में) इमारतों की संख्या 2008 से पहले 28.82 (24%)

169 29.96 (29%)

123 2008 के बाद 89.77 (76%)

267 73.84 (71%)

237

स्रोत: JLL अनुसंधान

यह भी देखें: भारत में वाणिज्यिक अचल संपत्ति: बदलती प्रवृत्तियों और वरीयताओं के अनुकूल
मेट्रो शहरों में

CBD बनाम SBD: डिमांड एनालिसिस

प्रवृत्ति पहले से ही प्रमुख सूक्ष्म बाजारों को प्रभावित कर रही है। सीबीडी पर प्रभाव गिरते किराये और धीरे-धीरे बढ़ती रिक्तियों के माध्यम से स्पष्ट रूप से परिलक्षित होता है। मुम्बई और दिल्ली के अलावा, नरीमन पॉइंट और कनॉट प्लेस (सीपी) जैसे पूर्ववर्ती प्रमुख सीबीडी क्रमशः खो गए हैंn क्रमशः बांद्रा-कुर्ला कॉम्प्लेक्स (BKC) और गुरुग्राम के अपेक्षाकृत नए और जीवंत माध्यमिक व्यापार जिलों (SBDs) के लिए। हालाँकि, दिल्ली की तुलना में मुंबई में रुझान अधिक दिखाई देता है।

समय के साथ, कई व्यवसायियों ने अपने कार्यालयों को पुराने CBDs से BKC और गुरुग्राम में स्थानांतरित करने का निर्णय लिया है, जो आज के वास्तविक तथ्य हैं जबकि अपेक्षाकृत कम किराया शुरू में एक आकर्षक प्रस्ताव था, इस बदलाव का प्राथमिक चालक बेहतर सुविधाओं और स्थान की आवश्यकता थी। ऊर्जा दक्षता और स्थिरता भी व्यवसायियों के लिए महत्वपूर्ण कारक बन गए हैं। द नेएसबीडी में इमारतों को अधिक से अधिक एफएसआई और बाद में, कार्यस्थलों के बेहतर नियोजन और निष्पादन के साथ विकसित किया गया है। इससे अधिभोगियों को कार्यबल के लिए अधिक लचीलापन और योजना बनाने में आसानी हुई है।

पुरानी इमारतों के परिवर्तन के लिए बाजार का अवसर

जीवन चक्र प्रबंधन के निर्माण में एक बड़ा बाजार अवसर है जिसमें उपयोगकर्ताओं की प्राथमिकताओं और प्रौद्योगिकी के जलसेक के आधार पर उन्नयन का निर्माण शामिल है। ऐसे अपग्रेडआयन संपत्ति मालिकों को पैदावार को अधिकतम करने और वाणिज्यिक संपत्ति को प्रासंगिक बनाए रखने में मदद करेगा। यह शहरी योजनाकारों को सीबीडी के आस-पास के सार्वजनिक स्थानों पर फिर से योजना बनाने का मौका देता है। हालाँकि, इसके लिए सभी हितधारकों से योजनाबद्ध तरीके से अनुमोदन और सफल कार्यान्वयन के लिए एक सहयोगी प्रयास की आवश्यकता होती है। एक और महत्वपूर्ण विचार, इन परिवर्तन परियोजनाओं का वित्त पोषण होगा, जहां पुरानी इमारतों को अधिक स्मार्ट और बेहतर बनाया जाएगा। वर्तमान परिदृश्य में, जहांपर्याप्त धन की उपलब्धता एक चुनौती बन गई है, इस तरह की परियोजनाओं में तरलता को बढ़ावा देने के लिए अभिनव तरीकों की गुंजाइश है। </ blockote
(लेखक प्रबंध निदेशक, परियोजना और विकास सेवाएं, जेएलएल इंडिया) है

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