मुंबई में एफएसआई

भारत में, शहरों में इमारतों की ऊंचाई को विनियमित करने के लिए फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) मानदंड स्थापित किए गए हैं। भारत की वित्तीय राजधानी मुंबई के लिए भी यही सच है, जहां भूखंड और भूमि उपयोग के सटीक स्थान के आधार पर एफएसआई 2.5 और 5 के बीच है। इस विषय में गहराई से जाने से पहले, यह समझना प्रासंगिक हो जाता है कि FSI या FAR का क्या अर्थ है। 

एफएसआई क्या है?

एफएसआई एक भूखंड पर अनुमेय विकास सीमा है। फर्श क्षेत्र अनुपात (एफएआर) के रूप में भी जाना जाता है, एफएसआई कुल निर्मित क्षेत्र का कुल भूखंड क्षेत्र का अनुपात है। उदाहरण के लिए, यदि एफएसआई 2 है, तो 1,000 वर्ग फुट भूमि पर निर्मित भवन का फर्श क्षेत्र 2,000 वर्ग फुट से अधिक नहीं होना चाहिए। एक उच्च एफएसआई का मतलब है, बिल्डर्स किसी दिए गए भूखंड पर अधिक मंजिलें जोड़ सकेंगे। एफएसआई = सभी मंजिलों पर कुल कवर क्षेत्र / प्लॉट क्षेत्र

मुंबई शहर में एफएसआई

आवासीय: 3 बनाम 1.33 पूर्व वाणिज्यिक: 5 बनाम 1.33 पूर्व 

मुंबई उपनगरों में एफएसआई

आवासीय: 2.5 बनाम 2 पूर्व वाणिज्यिक: 5 बनाम 2.5 पहले 

स्लम पुनर्विकास परियोजनाओं के लिए एफएसआई

4 बनाम 3 पहले फरवरी 2022 में, महाराष्ट्र सरकार ने पूरे राज्य में FSI को 3 से बढ़ाकर 4 कर दिया था स्लम-पुनर्वास परियोजनाओं। पिछले कुछ वर्षों में विकास नियंत्रण मानदंडों में कुछ बदलाव किए जाने से पहले, मुंबई में अनुमेय अधिकतम एफएसआई 4.5 था। हालांकि, इस संबंध में कुछ छूट दिए जाने के बाद पिछले कुछ वर्षों में इस सीमा को बढ़ा दिया गया था। 2018 की संयुक्त राष्ट्र की रिपोर्ट के अनुसार, मुंबई दुनिया का सातवां सबसे अधिक भीड़ वाला शहर था, जिसकी शहरी क्षेत्रों में आबादी 2 करोड़ से अधिक थी। इसका मतलब है, इस द्वीप शहर में और अधिक रहने की जगह बनाने की जरूरत है जहां जमीन की उपलब्धता लगभग असंभव है। एसआरए भवनों के बारे में भी पढ़ें

मुंबई एफएसआई: डीसीपीआर-2034 में परिभाषा परिवर्तन

बॉम्बे हाई कोर्ट ने 27 जुलाई, 2022 को, बृहन्मुंबई नगर निगम (बीएमसी) को यह बताने के लिए कहा कि विकास नियंत्रण और संवर्धन विनियमन (डीसीपीआर) -2034 के तहत अतिरिक्त एफएसआई का उपयोग करने की अनुमति देने का क्या मतलब है। एक जनहित याचिका के मद्देनजर उच्च न्यायालय का अवलोकन आया, जिसमें दावा किया गया था कि एफएसआई मानदंड बढ़ने से अत्यधिक भीड़-भाड़ वाला शहर और भी अधिक हो जाएगा। याचिकाकर्ता ने दावा किया कि एफएसआई के नियमों के अनुसार जमीन और दो मंजिला पुरानी इमारतों के स्थान पर 30 मंजिला इमारतों का निर्माण किया जा रहा है। href="https://housing.com/news/mumbai-dcpr-2034-solve-real-estate-problems/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">DCPR 2034 । DCPR-2034 में FSI की नई परिभाषा महाराष्ट्र क्षेत्रीय और नगर योजना (MRTP) अधिनियम, 1966 और भारत के राष्ट्रीय भवन संहिता के तहत प्रदान की गई के विपरीत है। एमआरटीपी अधिनियम एफएसआई को सभी मंजिलों पर कुल क्षेत्रफल के रूप में परिभाषित करता है, जिसमें भूखंड के क्षेत्र से विभाजित निर्मित क्षेत्र शामिल है। नई परिभाषा के अनुसार, निर्मित क्षेत्रों को एफएसआई से छूट दी गई है। DCPR-2034 ने अनुमेय FSI को बढ़ाकर अंतरिक्ष-विवश वाणिज्यिक क्षेत्र, विशेष रूप से प्रमुख शहर स्थानों में जगह बनाने के लिए कई दृष्टिकोण प्रस्तावित किए हैं। यह आईटी/आईटीईएस, स्मार्ट फिनटेक और जैव प्रौद्योगिकी केंद्रों के लिए अतिरिक्त एफएसआई की पेशकश के बारे में भी बात करता है। इसने अनुमेय एफएसआई को सड़क की चौड़ाई से भी जोड़ा है। 

मुंबई में एफएसआई: डीसीपीआर से पहले और बाद में 2034

 

मुंबई में एफएसआई: डीसीपीआर 2034 से पहले और बाद में विकास की संभावना

wp-image-134542" src="https://housing.com/news/wp-content/uploads/2022/08/FSI-in-Mumbai-02.png" alt="मुंबई में FSI" width="736 "ऊंचाई="270" /> स्रोत: कुशमैन और वेकफील्ड 

आईटी/आईटीईएस, स्मार्ट फिनटेक और जैव प्रौद्योगिकी केंद्रों के लिए मुंबई में एफएसआई

बिल्डिंग प्रकार	स्थि‍ति	एफएसआई
जैव प्रौद्योगिकी	म्हाडा, SEEPZ, MIDC, SICOM, CIDCO या उनके संयुक्त उद्यम जैसी किसी भी सार्वजनिक संस्था द्वारा न्यूनतम 11% हिस्सेदारी के साथ निर्मित	एफएसआई 3, 4, 5 रोड फ्रंटेज के लिए क्रमशः 12, 18, 30 मीटर। *भूमि मूल्य के 50% प्रीमियम के भुगतान पर
आईटी/आईटीईएस	आईटी/आईटीईएस फर्मों के लिए 80% क्षेत्र, स्टार्टअप ऊष्मायन के लिए 2% क्षेत्र	एफएसआई 3, 4, 5 रोड फ्रंटेज के लिए क्रमशः 12, 18, 27 मीटर*। *भूमि मूल्य के 40% प्रीमियम के भुगतान पर
स्मार्ट फिनटेक केंद्र	स्मार्ट फिनटेक फर्मों के लिए 85% क्षेत्र। 2 हेक्टेयर तक के भूखंडों के लिए कोई सुविधा स्थान नहीं छोड़ा जाएगा; सड़क की न्यूनतम चौड़ाई 18 मी होनी चाहिए	2,00,000 वर्ग मीटर तक के प्लॉट के लिए 3.0 का एफएसआई* अधिक प्लॉट के लिए 4.0 का एफएसआई 2,00,000 वर्ग मीटर* *भूमि दर पर 40% प्रीमियम के भुगतान पर

"जबकि अधिनियम बिना किसी योग्यता के कुल निर्मित क्षेत्र (बीयूए) के आधार पर एफएसआई को परिभाषित करता है, प्रशासनिक विनियमों ने एफएसआई गणनाओं से विशाल बीयूए को छूट देकर क़ानून में शब्द जोड़े हैं। इस तरह, कानून में बदलाव करके निर्माण की एक बड़ी मात्रा को जोड़ा गया है, ”याचिका में कहा गया है।

पूछे जाने वाले प्रश्न

एफएसआई क्या है?

फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) फर्श के क्षेत्रफल और उस भूखंड के क्षेत्रफल का अनुपात है जिस पर एक इमारत खड़ी है। कुछ शहरों में, FSI को फ्लोर एरिया रेश्यो (FAR) के रूप में जाना जाता है।

मुंबई में अधिकतम एफएआर क्या है?

मुंबई में अधिकतम अनुमेय फर्श क्षेत्र अनुपात 5 है। इसका मतलब है कि 1,000 वर्ग फुट भूमि पर निर्मित भवन का फर्श क्षेत्र 5,000 वर्ग फुट से अधिक नहीं होना चाहिए।