भारतात, शहरांमधील इमारतींच्या उंचीचे नियमन करण्यासाठी फ्लोअर स्पेस इंडेक्स (FSI) मानदंड लागू केले जातात. भारताची आर्थिक राजधानी असलेल्या मुंबईसाठीही हेच खरे आहे, जेथे भूखंड आणि जमिनीच्या वापराचे अचूक स्थान यावर अवलंबून एफएसआय 2.5 ते 5 दरम्यान आहे. आपण या विषयात खोलवर जाण्यापूर्वी, एफएसआय किंवा एफएआर म्हणजे काय हे समजून घेणे आवश्यक आहे.
एफएसआय म्हणजे काय?
एफएसआय ही भूखंडावरील अनुज्ञेय विकास मर्यादा आहे. फ्लोअर एरिया रेशो (FAR) म्हणूनही ओळखले जाते, FSI हे एकूण बिल्ट-अप क्षेत्र आणि एकूण प्लॉट क्षेत्राचे गुणोत्तर आहे. उदाहरणार्थ, जर एफएसआय 2 असेल, तर 1,000 चौरस फूट जमिनीवर बांधलेल्या इमारतीचे मजल्याचे क्षेत्रफळ 2,000 चौरस फुटांपेक्षा जास्त नसावे. अधिक एफएसआय म्हणजे, बिल्डर दिलेल्या भूखंडावर अधिक मजले जोडू शकतील. FSI = सर्व मजल्यावरील / भूखंड क्षेत्रावरील एकूण आच्छादित क्षेत्र
मुंबई शहरात एफ.एस.आय
निवासी: 3 विरुद्ध 1.33 पूर्वीचे व्यावसायिक: 5 विरुद्ध 1.33 पूर्वीचे
मुंबई उपनगरात एफ.एस.आय
निवासी: 2.5 विरुद्ध 2 पूर्वीचे व्यावसायिक: 5 विरुद्ध 2.5 पूर्वीचे
झोपडपट्टी पुनर्विकास प्रकल्पांसाठी एफएसआय
4 विरुद्ध 3 पूर्वीच्या फेब्रुवारी 2022 मध्ये, महाराष्ट्र सरकारने एफएसआय 3 वरून 4 पर्यंत वाढवला, संपूर्ण राज्यात, झोपडपट्टी-पुनर्वसन प्रकल्प. गेल्या काही वर्षांत विकास नियंत्रण नियमांमध्ये काही बदल करण्याआधी, मुंबईमध्ये अनुज्ञेय कमाल एफएसआय 4.5 होता. मात्र, गेल्या काही वर्षांत या संदर्भात काही शिथिलता दिल्यानंतर ही मर्यादा वाढवण्यात आली होती. UN च्या 2018 च्या अहवालानुसार, शहरी भागातील लोकसंख्या 2 कोटींहून अधिक असलेले मुंबई हे जगातील सातवे सर्वाधिक गर्दीचे शहर होते. याचा अर्थ, या बेटाच्या शहरात अधिक राहण्यासाठी जागा निर्माण करण्याची गरज आहे जिथे जमिनीची उपलब्धता अशक्य आहे. तसेच SRA इमारतींबद्दल सर्व वाचा
मुंबई FSI: DCPR-2034 मध्ये व्याख्या बदल
मुंबई उच्च न्यायालयाने 27 जुलै 2022 रोजी बृहन्मुंबई महानगरपालिका (BMC) ला विकास नियंत्रण आणि प्रोत्साहन नियमन (DCPR)-2034 अंतर्गत अतिरिक्त एफएसआय वापरण्याची परवानगी देण्याचा अर्थ कसा आहे हे स्पष्ट करण्यास सांगितले. उच्च न्यायालयाचे निरीक्षण, एका जनहित याचिकेच्या पार्श्वभूमीवर आले आहे, ज्यात दावा केला होता की वाढीव FSI निकषांमुळे जास्त गर्दीचे शहर आणखी वाढेल. याचिकाकर्त्याने दावा केला आहे की ग्राउंड आणि दोन मजली जुन्या इमारतींच्या जागी 30 मजली इमारती बांधल्या जात आहेत, एफएसआयच्या नियमांनुसार. href="https://housing.com/news/mumbai-dcpr-2034-solve-real-estate-problems/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">DCPR 2034 . DCPR-2034 मधील FSI ची नवीन व्याख्या महाराष्ट्र प्रादेशिक आणि नगर नियोजन (MRTP) कायदा, 1966 आणि नॅशनल बिल्डिंग कोड ऑफ इंडिया अंतर्गत प्रदान केलेल्या विरूद्ध आहे. MRTP कायदा FSI ची व्याख्या सर्व मजल्यांवरील एकूण क्षेत्रफळ म्हणून करतो, ज्यामध्ये प्लॉटच्या क्षेत्रफळाने भागलेल्या बिल्ट-अप क्षेत्राचा समावेश होतो. नवीन व्याख्येनुसार, बांधलेल्या क्षेत्रांना एफएसआयमधून सूट देण्यात आली आहे. DCPR-2034 ने अनुज्ञेय एफएसआय वाढवून, विशेषत: शहरातील महत्त्वाच्या ठिकाणी जागा-अवरोधित व्यावसायिक क्षेत्रात जागा निर्माण करण्यासाठी अनेक पध्दती प्रस्तावित केल्या आहेत. हे IT/ITeS, स्मार्ट फिनटेक आणि जैवतंत्रज्ञान केंद्रांसाठी अतिरिक्त FSI ऑफर करण्याबद्दल देखील बोलते. तसेच परवानगी असलेला एफएसआय रस्त्याच्या रुंदीशी जोडला आहे.
मुंबईतील FSI: DCPR 2034 पूर्वी आणि नंतर
मुंबईतील FSI: DCPR 2034 पूर्वी आणि नंतर विकास क्षमता
wp-image-134542" src="https://housing.com/news/wp-content/uploads/2022/08/FSI-in-Mumbai-02.png" alt="FSI in Mumbai" width="736 " height="270" /> स्रोत: कुशमन आणि वेकफिल्ड
IT/ITeS, स्मार्ट फिनटेक आणि बायोटेक्नॉलॉजी केंद्रांसाठी मुंबईत FSI
| इमारतीचा प्रकार | परिस्थिती | एफएसआय |
| जैवतंत्रज्ञान | म्हाडा, SEEPZ, MIDC, SICOM, CIDCO यांसारख्या सार्वजनिक संस्था किंवा त्यांच्या संयुक्त उपक्रमाद्वारे किमान 11% स्टेक बांधलेले | FSI 3, 4, 5 रोड फ्रंटेजसाठी अनुक्रमे 12, 18, 30 मी. *जमिनीच्या किमतीच्या ५०% प्रीमियम भरल्यावर |
| IT/ITeS | IT/ITeS फर्मसाठी 80% क्षेत्र, स्टार्टअप इनक्युबेशनसाठी 2% क्षेत्र | FSI 3, 4, 5 रोड फ्रंटेज 12, 18, 27 मी, अनुक्रमे*. *जमिनीच्या किमतीच्या ४०% प्रीमियम भरल्यावर |
| स्मार्ट फिनटेक केंद्रे | स्मार्ट फिनटेक कंपन्यांसाठी 85% क्षेत्र. २ हेक्टरपर्यंतच्या भूखंडांसाठी सोयीसुविधांसाठी जागा सोडली जाणार नाही; रस्त्याची किमान रुंदी 18 मीटर असावी | 2,00,000 चौरस मीटर पर्यंतच्या प्लॉटसाठी 3.0 चा FSI* प्लॉटपेक्षा जास्त प्लॉटसाठी 4.0 FSI 2,00,000 चौरस मीटर* *जमिनीच्या दरावर 40% प्रीमियम भरल्यास |
“कायदा कोणत्याही पात्रतेशिवाय एकूण बिल्ट-अप एरिया (BUA) वर आधारित FSI ची व्याख्या करत असताना, प्रशासकीय नियमांनी FSI गणनेतून प्रचंड BUA ला सूट देऊन कायद्यात शब्द जोडले आहेत. अशाप्रकारे, कायद्यात चिमटा टाकून मोठ्या प्रमाणात बांधकामाची भर पडली आहे,” असे याचिकेत म्हटले आहे.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
एफएसआय म्हणजे काय?
फ्लोअर स्पेस इंडेक्स (FSI) म्हणजे ज्या भूखंडावर इमारत उभी आहे त्या प्लॉटचे क्षेत्रफळ आणि मजल्याच्या क्षेत्राचे गुणोत्तर. काही शहरांमध्ये, FSI ला फ्लोर एरिया रेशो (FAR) म्हणून ओळखले जाते.
मुंबईत कमाल FAR किती आहे?
मुंबईत कमाल अनुज्ञेय मजल्यावरील क्षेत्रफळाचे प्रमाण ५ आहे. याचा अर्थ 1,000 चौरस फूट जमिनीवर बांधलेल्या इमारतीचे मजला क्षेत्र 5,000 चौरस फुटांपेक्षा जास्त नसावे.
