देश भर में, इच्छुक संपत्ति खरीदार रियल एस्टेट विनियमन अधिनियम (आरईआरए) की राज्य सरकारों द्वारा कार्यान्वित होने का इंतजार कर रहे हैं।
एक बार आरईआरए एक प्रवर्तनीय कानून बन गया है, यह जिस तरह से आवासीय आवास परियोजनाओं की योजना बनाई है, भारत भर में प्रस्तावित, बेची और पास होगी। आरईआरए का उद्देश्य, बेहतर जवाबदेही और पारदर्शिता लाने के द्वारा अचल संपत्ति खरीदना आसान बनाना है। ऐसा करने में, यह एक बहुत अधिक सह शामिल होगाखरीदारों के बीच घबराहट – जो दिन के अंत में, एक घर में निवेश करने के बारे में सहज महसूस करना चाहिए, क्योंकि वे सोने की खरीद करते हैं।
रियल एस्टेट विनियमन अधिनियम के तहत नियम
रीरा रियल एस्टेट खरीदने और बेचने के लिए कई जमीनी नियम रखता है, इनमें शामिल हैं:
- नियुक्त ट्रिब्यूनल (कुछ अपवादों के साथ) के साथ हर रियल एस्टेट परियोजना का पंजीकरण गैर पंजीकृत परियोजनाओं के लिए पेशकश नहीं की जा सकतीप्रमोटरों द्वारा बिक्री या बुकिंग।
- नियामक की वेबसाइट पर डेवलपर द्वारा परियोजना विवरणों के अनिवार्य अपलोडिंग, लेआउट योजना और पूरा होने का समय सारिणी।
- खरीदारों से एकत्रित अग्रिम का 70%, को एक अलग बैंक खाते में बनाए रखा जाना चाहिए और केवल निर्धारित परियोजना के निर्माण के लिए उपयोग किया जाना चाहिए। इन निधियों को अन्य प्रयोजनों के लिए नहीं छोड़ा जा सकता – एक ऐसा अभ्यास जो कि डी के लिए बड़ा योगदान दिया हैपूर्व में रखी परियोजनाएं जबकि व्यक्तिगत राज्य सरकारों को राशि में परिवर्तन करने की शक्ति है, सिद्धांत बहुत जगह में है।
- रियल एस्टेट अपीलीय ट्रिब्यूनल की स्थापना जो संपत्ति विवादों को त्वरित और स्पष्ट रिज़ॉल्यूशन देने के इरादे से संभाल लेंगे।
- सरकारी प्रायोजित अचल संपत्ति विकास से संबंधित मामलों से निपटने के लिए एक सलाहकार निकाय की स्थापना।
- आरईआरए के सबसे महत्वपूर्ण सुझावों में से, रीयल एस्टेट ब्रोकर भी इसकी परिधि में आते हैं। नतीजतन, बेईमान संपत्ति एजेंटों के अपने स्वयं के हित में अभिनय या डेवलपर्स के मिलन में आने के दिन अब गिने गए हैं।
खरीदारों, साथ ही बिल्डरों की रक्षा के लिए रियल एस्टेट अधिनियम
रीरा का इरादा है खरीदार की रक्षा और विक्रेता जबकि प्रमोटर को आवश्यक डॉक्यूमेंट प्राप्त करना आवश्यक हैप्रत्यायन, जैसे पूर्णता प्रमाण पत्र, खरीदार को भुगतान में देरी के लिए जुर्माना लगाया जा सकता है। संपत्ति रजिस्टर करने या अधिनियम के अन्य नियमों का अनुपालन करने में असफल होने से, कुछ मामलों में भारी जुर्माना और कारावास भी होगा।
हालांकि, आरईआरए पूरी शक्ति में आने की संभावना है, केवल मई 2017 से, क्योंकि व्यक्तिगत राज्य सरकारों को एक साथ मिलकर ‘अपनी आवश्यकताओं’ का पालन करने और इसे अपनाने की आवश्यकता है। अच्छी खबर यह है कि केंद्रीय जानेसरकार ने यह दर्शाया है कि यह विनियमन के माध्यम से दबाव डालने के लिए निर्धारित है।
जगह में रीरा के साथ, कई नास्तिक नहीं-विश्वसनीय डेवलपर्स व्यवसाय से बाहर जाएंगे और खरीदारों को फ्लाई-बाय-रात ऑपरेटरों से सुरक्षित किया जाएगा। यह खरीदारों के बीच बहुत जरूरी सकारात्मक भावना को प्रभावित करेगा और परिणामस्वरूप, मांग में वृद्धि करने में सहायता करेगा।
वृद्धि हुई बिक्री विश्वसनीय डेवलपर्स के नकदी प्रवाह को बेहतर करेगी जो निंदनीय और परियोजनाओं के बाद बने रहेंगीसमय पर स्वचालित रूप से वितरित हो।
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क्या संपत्ति के बाजार में गिरावट होगी या फिर से?
वर्तमान में, पिछले 2-3 वर्षों में मातहत मांग के कारण, पूरे भारत के प्रमुख शहरों में संपत्ति की कीमतों में अविश्वसनीय रूप से निम्न स्तरों में कमी आई है। खरीदार के पास विकल्प की एक विस्तृत श्रृंखला है, स्थान, विज़िट, बजट, सुविधाएं एक हैंएन डी डेवलपर्स।
पहले, बजट बाधाओं वाले खरीदारों केवल बिल्डरों द्वारा संदिग्ध प्रतिष्ठा और संदिग्ध व्यवसाय प्रथाओं के साथ ही परियोजनाओं पर विचार कर सकते थे। यह अब मामला नहीं है।
इसके अलावा, आवासीय बाजार में कम कीमत के कारण, ज्यादातर शहरों में आकर्षक सौदों के कारण आवासीय बाजार में मामूली लेकिन मूर्त पुनर्प्राप्ति हुई है और तथ्य यह है कि बाड़-सीटर तेजी से खरीदना पसंद कर रहे हैं पुणे में, खरीदारी में 25% की वृद्धि हुई हैगतिविधि, पिछले 4-5 महीनों में उड़ीरी-पिसोली, आंबेगांव, भुगन और वाघोली जैसे उच्च मांग वाले क्षेत्रों में। मुंबई में, नवी मुंबई , थाणे और कुछ अन्य अपेक्षाकृत क्षेत्रों में खरीदारी की गतिविधि में भी काफी वृद्धि हुई है। खरीदारी गतिविधि में कोई पुनरुद्धार, अंततः बढ़ती कीमतों की ओर जाता है नतीजतन, यह देखते हुए कि मांग तेजी से बढ़ रही है, संपत्ति की कीमतों में बढ़ोतरी शुरू हो जाएगी, आरईआरए अगले साल बाजार की वास्तविकता बनने से पहले ही। & # 13;
क्या आपको आरईआरए इंतजार करना चाहिए या अब खरीदें?
उद्योग निगरानीकर्ता मानते हैं कि संपत्ति की कीमतों में कमी करने के लिए आगे कोई कमी नहीं है। डेवलपर्स कीमतों को कम नहीं कर सकते, भले ही वे चाहते थे ऐसा करने से, इसके प्रभाव को गंभीरता से प्रभावित करने की उनकी क्षमता को गंभीरता से प्रभावित होगा।
वास्तव में, आरईआरए का मतलब होगा कि प्रमोटरों को अधिक प्रक्रियाओं से बाध्य किया जाएगा और इससे उनकी परियोजनाओं की लागत में वृद्धि हो सकती है यह लागत टी पर पारित होने की संभावना हैउपभोक्ता दूसरे शब्दों में, आरईआरए कई शहरों में लागत वृद्धि को प्रेरित करने में सहायक हो सकता है। इसके अलावा, एक बार अधिनियम लागू हो जाने पर, बिल्डरों को विनियामक निकायों, निर्माण योजनाओं, मंजूरी, अनुमोदन आदि के साथ अतिरिक्त समय निवेश करने के लिए अनिवार्य हो जाएगा।
विडंबना यह है कि इसके परिणामस्वरूप विलंबित प्रसूति हो सकती है, जहां विपरीत प्रभाव वास्तव में था।
जबकि आरईआरए यह सुनिश्चित करेगा कि बेईमान डेवलपर्स औरउनके व्यापार प्रथाओं को बाजार से बाहर कर दिया जाएगा, यह एक साथ यह सुनिश्चित करेगा कि निर्दोष ट्रैक अभिलेख मजबूत बनने वाले बिल्डर्स मजबूत हो जाएं इसलिए, खरीदारों के लिए जिनके पास किसी भी लेकिन सबसे प्रतिष्ठित डेवलपर्स से निपटने का कोई इरादा नहीं है, वहां रीरा के लिए इंतजार करने में कोई वास्तविक लाभ नहीं है। यदि कोई प्रतिष्ठित डेवलपर, विशेषाधिकार, लाभ और सुरक्षा उपायों के साथ काम कर रहा है लाओ, पहले से ही आज ही लागू है।
(लेखक सीएमडी, अमित एंटरप्राइजेज हाउसिंग एल हैटीडी)
