आज, बाजारात अनेक व्यथित गुणधर्म आहेत, जेथे विलीनीकरण आणि/किंवा अधिग्रहण होत आहे. तणावग्रस्त मालमत्तेच्या बांधकाम व्यावसायिकांसाठी तसेच अशा प्रकल्पामध्ये गुंतवणूक करू इच्छिणाऱ्या पक्षासाठी हे व्यवसायाला योग्य अर्थ देते, परंतु घर खरेदीदार बहुतेक वेळा अशा बाजार व्यवहारांच्या शेवटी असतात. येथे काही उदाहरणे आहेत:
- अभिक बॅनर्जी*, एका रखडलेल्या प्रकल्पातील गुंतवणूकदार, ज्याला दुसऱ्या बिल्डरने ताब्यात घेतले होते, नवीन बिल्डरने सांगितले की एकतर प्रकल्पातून बाहेर पडा आणि देय रकमेचा परतावा मिळवा विलंब न करता, किंवा 10 लाख रुपये अतिरिक्त भरा प्रकल्प वाढीच्या खर्चाच्या दिशेने.
- नोएडातील दुसर्‍या प्रकल्पात, नवीन बिल्डर ज्याने संकटग्रस्त मालमत्ता ताब्यात घेतली, त्याने अधिक सुविधा जाहीर केल्या आणि विद्यमान खरेदीदारांना दोन पर्याय दिले – एकतर त्याच वचनबद्ध किंमतीत लहान अपार्टमेंटमध्ये शिफ्ट करा किंवा अतिरिक्त रक्कम द्या. काही खरेदीदारांनी नकार दिल्याने बिल्डरने वाटप रद्द केले, ज्यांनी दावा केला की खरेदीदारांची बांधिलकी पूर्वीच्या बिल्डरशी होती आणि त्याच्याशी नाही.
- बंगलोरमधील घर खरेदीदार अपूर्वानंद*, ज्या विकासकाने त्यांचा रखडलेला प्रकल्प हाती घेतला होता, त्यांना भविष्यातील कोणत्याही खटल्यात न येण्याचे वचन देण्यास सांगितले.
हे देखील पहा: RERA बिल्डरांनी प्रकल्प योजना बदलण्यासाठी घेतलेले 'सक्तीचे संमती' करार रद्द करू शकतात का?
विकसक खरेदीदारांना बाहेर पडण्यास किंवा अधिक पैसे देण्यास भाग पाडू शकतात का?
प्रश्न असा आहे की, नवीन विकसक विद्यमान खरेदीदारांना बाहेर पडण्यास किंवा अधिक पेमेंट करण्यास भाग पाडू शकतो का? कायदेशीर बोलायचे तर अजिबात नाही! अधिवक्ता निर्मित श्रीवास्तव म्हणतात की सुरुवातीचा करार महत्वाची भूमिका बजावतो. अशा प्रकरणांमध्ये पूर्वीच्या विकासकाशी केलेल्या कराराचा विचार केला जाईल. नवीन विकसक पूर्वीच्या विक्रीच्या विचारापेक्षा जास्त शुल्क आकारू शकत नाही. जर बिल्डरने अतिरिक्त मागणी केली तर ती खटल्याची बाब आहे. “जरी नवीन विकासकाने प्रकल्प पुन्हा सुरू करण्याचा निर्णय घेतला असला तरी, विद्यमान घर खरेदीदारांसाठी पर्याय स्पष्ट आहेत आणि बिल्डर-खरेदीदार कराराचे पूर्वीचे कलम आणि पुनरावृत्ती महत्त्वपूर्ण भूमिका बजावतील. सर्वोच्च न्यायालय यावर स्पष्ट आहे, ”श्रीवास्तव म्हणतात. Intygrat चे संस्थापक व्यंकेट राव सांगतात की आर्थिकदृष्ट्या मजबूत गुंतवणूकदार आणि बांधकाम व्यावसायिक शोधतात अस्वस्थ गुणधर्म, जे आजकाल मोठ्या प्रमाणात उपलब्ध आहेत, एक उत्तम संधी म्हणून. अडकलेल्या प्रवर्तकाला बाहेर पडण्याची ही एक उत्तम संधी आहे.
रखडलेल्या प्रकल्पांमध्ये बिल्डर-खरेदीदार करारांची भूमिका
अशा गुणधर्मांमधील खरेदीदारांसाठी एक महत्त्वाचा पैलू म्हणजे प्रकल्पाच्या नवीन घडामोडींवर अद्ययावत असणे. यामध्ये प्रकल्प मंजुरीच्या सद्यस्थितीबद्दल विकास, कोणत्याही प्रलंबित नियामक कृती तपासणे, कोणत्याही न्यायालयात स्थगिती आणि अर्थातच नवीन विकासकाची आर्थिक ताकद आणि नवीन विकासकाने अशा मालमत्तेच्या अधिग्रहणाची आवश्यक मंजुरी/दस्तऐवजीकरण/रचना यांचा समावेश आहे. “अडचणीत असलेल्या मालमत्तेवर ताबा घेताना, बिल्डर सध्याच्या मिळकतींशी खेळत नाहीत, जोपर्यंत संकटग्रस्त मालमत्तेमध्ये विद्यमान खरेदीदारांशी नवीन समज/करार होत नाही. तथापि, विद्यमान कराराच्या अटी पवित्र आहेत आणि नवीन अटी, ज्यात नवीन टाइमलाइन किंवा किंमती समाविष्ट आहेत, अनुज्ञेय नाहीत. रिअल इस्टेट अॅक्ट (RERA) चे कलम 15 विशेषतः अशा परिस्थितीची काळजी घेते. तथापि, जर सीआरआयपीच्या प्रक्रियेअंतर्गत बिल्डरने संकल्प अर्जदार म्हणून व्यथित मालमत्ता अधिग्रहित केली असेल, तर अशा अटी आणि अटी ज्या अंतर्गत एनसीएलटीने अशी संकल्प योजना मंजूर केली असेल ती लागू होईल. अशा परिस्थितीत, ए किंमतीत वाढ शक्य आहे, ”राव म्हणतात.
नवीन विकासक पदभार स्वीकारल्यावर खरेदीदारांनी काय करावे?
अधिवक्ता आदित्य प्रताप सांगतात की अशा प्रकारचे अधिग्रहण 'जसे आहे तिथे आहे' तत्त्वावर होते आणि व्यथित मालमत्ता विद्यमान फ्लॅट खरेदीदारांच्या हक्कांच्या अधीन असतात. म्हणूनच, असे म्हणणे सुरक्षित आहे की जर तुम्ही एखाद्या अडचणीत असलेल्या प्रकल्पात फ्लॅट बुक केले असेल तर तुमच्या हक्कांवर परिणाम होणार नाही, नवीन बिल्डर आल्यास. सन्मानित. नवीन बिल्डर जुन्या बिल्डरच्या कंत्राटी जबाबदाऱ्यांचा समावेश करतो. जोपर्यंत निवड रद्द करण्याचा प्रश्न आहे, खरेदीदार केवळ परताव्याचा दावा करू शकतात, जर ताब्यात घेण्याची मुदत कलम 18 अंतर्गत पूर्ण झाली नाही, ”प्रताप म्हणतात. विद्यमान घर खरेदीदार, अशा परिस्थितीत, RERA च्या कलम 18 अंतर्गत कोणत्याही वेळी मालमत्तेतून बाहेर पडणे निवडू शकतात. तथापि, प्रकल्प प्रगत टप्प्यावर असल्यास, न्यायालये केस-टू-केस आधारावर निर्णय घेण्यास प्रवृत्त असतात आणि बाहेर पडण्याऐवजी ताबा देण्याचे आदेश देऊ शकतात. बँकांना व्याज भरणे किंवा सबव्हेंशन स्कीम अंतर्गत बंधन ही खरेदीदारांची जबाबदारी आहे. काही वेळा, न्यायालये काही नुकसानभरपाई देण्यास प्रवृत्त होतात आणि काही प्रकरणांमध्ये बांधकाम व्यावसायिकांना सबव्हेशन स्कीम अंतर्गत व्याज देयकांचा सन्मान करण्याचे निर्देश देण्यात आले आहेत.
खरेदीदारांसाठी कायदेशीर दृष्टिकोन
- नवीन प्रवर्तक अतिरिक्त पैशाची मागणी करू शकत नाही, RERA च्या कलम 15 मध्ये म्हटले आहे.
- नवीन बिल्डर घेत आहे अस्वस्थ मालमत्तेवर आधीच्या बिल्डरशी केलेल्या करारात्मक जबाबदाऱ्यांचा आदर करावा लागतो.
- नवीन बिल्डर स्वतः प्रकल्प पूर्ण करण्याची कालमर्यादा पुढे ढकलू शकत नाही.
- जर अडकलेला प्रकल्प नवीन बिल्डरला दिवाळखोरी अंतर्गत देण्यात आला असेल, तर खरेदीदारांना रिझोल्यूशन योजनेचा सन्मान करावा लागेल.
- खरेदीदारांना नेहमी RERA च्या कलम 18 अंतर्गत प्रकल्पातून बाहेर पडण्याचा अधिकार असतो.
- खरेदीदारास नवीन बिल्डरकडे विलंब दंडाची मागणी करण्याचा अधिकार आहे, जोपर्यंत प्रकल्प दिवाळखोरीखाली घेतला गेला नाही.
(* विनंती केल्यावर नावे बदलली)
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
खरेदीदार कधीही प्रकल्पातून बाहेर पडू शकतो का?
RERA च्या कलम 18 अंतर्गत, खरेदीदारांना प्रकल्पातून बाहेर पडण्याचा अधिकार आहे. तथापि अटी आणि शर्ती खरेदीदार आणि बिल्डर यांच्यातील करारावर अवलंबून असतील.
रखडलेला प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी बिल्डर अधिक पैशांची मागणी करू शकतो का?
जोपर्यंत दिवाळखोरी प्रक्रियेच्या तरतुदींनी अधिलिखित केले नाही तोपर्यंत बिल्डर करारात मान्य केलेल्या पलीकडे कशाचीही मागणी करू शकत नाही.
(The writer is CEO, Track2Realty)
