प्रत्येक व्यक्तीला त्याच्या आयुष्यात एकदाच मालमत्तेची मालकी घेण्याचे स्वप्न असते, तरीही बरेच लोक थेट जमीन खरेदी करणे किंवा गुंतवणूक करणे पसंत करतात. कोणत्याही रिअल इस्टेट खरेदीसाठी जमिनीचा मुख्य खर्च भाग असतो आणि इतर मालमत्तेच्या प्रकारांपेक्षा त्याचा परतावा जास्त असतो. हे खरेदीदाराला डिझाईन, लेआउट, फ्लोअर प्लॅन इ.च्या बाबतीत निवडीचे स्वातंत्र्य देखील देते. तथापि, जमीन खरेदी करताना, एखाद्याने पूर्ण काळजी घेणे आवश्यक आहे.
जमीन खरेदीसाठी योग्य परिश्रम शीर्षक
जमिनीचे पार्सल खरेदी करण्यापूर्वी सर्वात महत्त्वाची बाब म्हणजे शीर्षक स्पष्ट आणि विक्रीयोग्य आहे की नाही हे तपासणे. याचा अर्थ असा की, मालमत्तेची विक्री करणारी व्यक्ती तिचा मालक आहे की नाही आणि मालमत्तेची मालकी तुमच्याकडे हस्तांतरित करण्याचे सर्व आवश्यक अधिकार तिच्याकडे आहेत की नाही याची तुम्हाला पुष्टी करणे आवश्यक आहे. विक्री डीड आणि मालमत्ता कर पावत्या यांसारख्या शीर्षक दस्तऐवजांची छाननी करण्यासाठी आणि विक्रेत्याच्या शीर्षकाची पुष्टी करणारे प्रमाणपत्र मिळविण्यासाठी वकील/वकिलाशी संपर्क साधणे नेहमीच उचित आहे. साधारणपणे, जमिनीच्या दस्तऐवजांची गुंतागुंत आणि मालमत्तेच्या हक्कांवर दावा करताना समाविष्ट असलेल्या मर्यादा लक्षात घेऊन, मागील 30 वर्षांचे शीर्षक शोधणे उचित आहे.
सब-रजिस्ट्रारकडे शोध घेतो कार्यालये
हा शोध प्रस्तावित केलेल्या जमिनीच्या संदर्भात व्यवहार (कामाद्वारे मालकी बदलणे) आणि बोजा (कायदेशीर देय) प्रतिबिंबित करतो. सब-रजिस्ट्रार (डीड-नोंदणी प्राधिकरण) च्या कार्यालयात शोध घेण्यासाठी प्रत्येक राज्याची पद्धत वेगळी असते. उदाहरणार्थ, बेंगळुरूमध्ये, सब-रजिस्ट्रार भारनियमन प्रमाणपत्र (शोध अहवाल) जारी करतात तर महाराष्ट्रात, एक वकील किंवा सब-रजिस्ट्रार कार्यालयांमध्ये मॅन्युअल शोध घेण्याचा अनुभव घेतलेली व्यक्ती अहवाल जारी करते. मालमत्तेचा व्यवहार करण्याआधी कायदेशीर कागदपत्रांसाठी संबंधित अधिकार्‍यांशी संपर्क साधावा लागेल.
जमीन खरेदीसाठी जाहीर सूचना
कोणतीही मालमत्ता खरेदी करण्यापूर्वी, खरेदी करण्याच्या प्रस्तावित जमिनीवर कोणताही दावा सांगून स्थानिक वृत्तपत्रांमध्ये (शक्यतो इंग्रजी आणि तसेच स्थानिक भाषेतील दैनिक वर्तमानपत्रांमध्ये) सार्वजनिक सूचना देणे नेहमीच उचित आहे. जमिनीवर कोणतेही दावे किंवा तृतीय पक्षाचे हक्क आहेत का हे जाणून घेण्यात मदत होईल.
पॉवर ऑफ अॅटर्नी
अनेक वेळा, मालकाच्या वतीने पॉवर ऑफ अॅटर्नी (POA) असलेल्या व्यक्तीमार्फत जमीन विकली जाते. या पीओएचे बारकाईने परीक्षण केले पाहिजे, हे सुनिश्चित करण्यासाठी की ती समान मालमत्ता आहे विकले जात आहे. काही वेळा काही दस्तऐवजांवर अल्प कालावधीत स्वाक्षरी करणे आवश्यक असू शकते आणि त्यात उशीर करणे सहसा तुम्हाला महागात पडू शकते. अशा परिस्थिती टाळल्या जाव्यात यासाठी, गोष्टी सुलभ करण्यासाठी, तुम्ही तुमच्या वतीने सही करण्यासाठी दुसऱ्याला अधिकृत करू शकता. हे देखील पहा: जमिनीत गुंतवणूक करणे: साधक आणि बाधक
जमीन खरेदी करण्यापूर्वी काही गोष्टी तपासल्या पाहिजेत
जमीन खरेदी करण्यापूर्वी खालील कायदेशीर कागदपत्रे आणि घटक तपासले पाहिजेत-
- टायटल डीड: तुम्ही हे सुनिश्चित केले पाहिजे की मालमत्तेचे टायटल डीड तुम्ही ज्या व्यक्तीकडून जमीन खरेदी केली आहे त्यांच्या नावावर आहे. सर्व आवश्यक कायदेशीर निकषांची पूर्तता करते याची खात्री करण्यासाठी तुम्ही रिअल इस्टेट वकिलाद्वारे शीर्षक डीड सत्यापित करणे देखील आवश्यक आहे.
- सेल्स डीड: तुम्ही खरेदी केलेल्या मालमत्तेची किंवा जमिनीची विक्री डीड कोणत्याही विकासकाची, सोसायटीची किंवा इतरांची नाही याची खात्री करण्यासाठी तुम्हाला ती मिळवणे आवश्यक आहे.
- कर पावत्या: कर पावत्या या सर्वात महत्त्वाच्या गोष्टी आहेत ज्या तुम्ही जमीन खरेदी करण्यापूर्वी तपासल्या पाहिजेत जेणेकरून पूर्वीचे कर आणि देयके साफ केली जातील.
- style="font-weight: 400;"> गहाण ठेवलेली जमीन तपासा: तुम्ही खरेदी केलेली जमीन विक्रेत्याने गहाण ठेवलेली नाही किंवा जमीन आधी गहाण ठेवली असली तरीही नंतरचे कर्ज मंजूर झाले आहे याची खात्री करणे महत्त्वाचे आहे.
जमीन खरेदीसाठी मूळ कागदपत्रांची पडताळणी
विक्री व्यवहार पूर्ण करण्यापूर्वी, जमिनीच्या व्यवहारासंदर्भात मूळ शीर्षक कागदपत्रे आहेत की नाही याची पडताळणी करणे उचित आहे. हे सुनिश्चित करण्यासाठी आहे की विक्रेत्याने कोणतेही तृतीय-पक्ष अधिकार / शुल्क तयार केले नाही आणि मूळ वस्तूंसह वेगळे केले नाही. ही मूळ कागदपत्रे विक्री व्यवहाराच्या समाप्तीदरम्यान गोळा केली जावीत.
जमीन खरेदीसाठी मंजूरी आणि परवानग्या
विक्री व्यवहाराचा भाग बनवणाऱ्या मालमत्ता/जमिनीमध्ये आधीच संरचना किंवा इमारती असल्यास, मंजूर योजना, आवश्यक परवानग्या आणि एनओसी आहेत की नाही याची पडताळणी करणे उचित आहे. हेरिटेज नियम, रस्ता रुंदीकरणासाठी सेट-बॅक, जे निश्चित इमारतींना लागू होतील, या घटकांचाही विचार केला पाहिजे.
जमीन खरेदीत कर आणि खाथा
जमीन खरेदी करण्यापूर्वी खरेदीदार हस्तांतरणाच्या तारखेपर्यंत मालमत्ता कर भरला गेला आहे याची खात्री करावी आणि अशा देयकांच्या मूळ पावत्या पडताळणीसाठी सादर केल्या जातील. विक्रेत्याच्या नावावर खाठा (मालकाचे नाव दर्शविणारे महसूल रेकॉर्डिंग) उपलब्ध असल्याची खात्री करणे देखील आवश्यक आहे.
जमीन खरेदीसाठी स्थानिक कायदे
जमीन खरेदी करणाऱ्याने हे सुनिश्चित केले पाहिजे की स्थानिक कायदे/नियम जमीन खरेदी करण्यावर कोणतेही बंधन घालत नाहीत. उदाहरणार्थ, कर्नाटकात, बिगर-कृषी (ज्यांच्याकडे शेतजमीन नाही), कंपन्या, फर्म आणि 25,00,000 रुपयांपेक्षा जास्त उत्पन्न असलेल्या व्यक्ती, शेतजमीन खरेदी करू शकत नाहीत. तथापि, इतर काही राज्यांमध्ये असे निर्बंध शिथिल करण्यात आले आहेत. त्यामुळे जमीन खरेदी करण्यापूर्वी स्थानिक वकिलाचा सल्ला घेणे आवश्यक आहे.
जमिनीचा कालावधी
जमीन खरेदी करताना जमिनीचा कालावधीही विचारात घ्यावा. जर जमीन भाडेतत्वाखाली असेल आणि भाडेपट्ट्याचा जादा कालावधी कमी असेल आणि त्याच जुन्या भाड्यावर नूतनीकरणाची तरतूद नसेल, तर जमीन खरेदीदारास अतिरिक्त भाडे देय असेल. साठी कोणतेही नूतनीकरण कलम नसण्याचीही दाट शक्यता आहे मालमत्ता.
गहाण ठेवलेली जमीन
विक्रेत्याने त्यांची जमीन गहाण ठेवून किंवा गहाण ठेवून बँकेकडून कर्ज घेतले असावे. खरेदीदाराने खात्री करावी की विक्रेत्याने जमिनीवरील सर्व देय रक्कम परत केली आहे. जमीन सर्व कर्जांपासून मुक्त आहे हे निर्धारित करण्यासाठी बँकेकडून रिलीझ प्रमाणपत्र आवश्यक आहे.
जमिनीचे मोजमाप
खरेदीदारांना त्यांच्या नावावर जमिनीची नोंदणी करण्यापूर्वी मोजमाप करण्याचा सल्ला दिला जातो. प्लॉटचे मोजमाप आणि त्याच्या सीमा अचूक आहेत याची खात्री करण्यासाठी, खरेदीदाराने मान्यताप्राप्त सर्वेक्षकाची मदत घ्यावी. सर्वेक्षण विभागाकडून जमिनीचे सर्वेक्षण स्केच मिळवून तुम्ही अचूकतेसाठी तुलना देखील करू शकता.
फ्लोअर स्पेस इंडेक्स (FSI)
जमिनीच्या तुकड्यावर किती बांधकाम करता येईल हे FSI दर्शवते. एफएसआय राज्याच्या नगर आणि देश नियोजन विभागाद्वारे निर्धारित केला जातो. हे प्लॉटच्या स्थानावर देखील अवलंबून असते. जमिनीवर परवानगी असलेल्या एफएसआयच्या रकमेबाबत तुम्ही विक्रेत्याशी किंवा मालमत्तेच्या मालकाशी तपासून पहा. तसेच, कागदपत्रांच्या पडताळणीसाठी आणि प्रकल्पाच्या कायदेशीरपणासाठी मालमत्ता वकिलाचा समावेश करणे खूप महत्वाचे आहे. (लेखक एमडी, सेंच्युरी रिअल इस्टेट आहेत)
FAQ
मी प्लॉट खरेदी करण्यासाठी कर्ज घेऊ शकतो का?
होय, बँका पात्र कर्जदारांना भूखंड कर्ज किंवा जमीन कर्ज देतात. हे गृहकर्ज सारखे नाही आणि ते फक्त जमीन खरेदी करण्यासाठीच मिळू शकते. सध्या, जानेवारी २०२१ पर्यंत जमीन कर्जाचे व्याजदर ७.०५% ते १०.९५% च्या श्रेणीत आहेत.
मी प्लॉट कर्जासाठी गेलो तर मला कोणते कर लाभ मिळू शकतात?
आयकर कायद्याच्या कलम 24 आणि कलम 80C अंतर्गत कर्जदार घराच्या बांधकामासाठी कर लाभ घेऊ शकतात.
भारतातील भूखंडांमध्ये गुंतवणूक करणे सुरक्षित आहे का?
ज्यांना भारतात स्वतःचे घर बांधायचे आहे ते प्लॉटेड डेव्हलपमेंटला प्राधान्य देतात. घराच्या बांधकाम आणि डिझाइनच्या बाबतीत हे खरेदीदारांना मोठ्या प्रमाणात लवचिकता देतात. तथापि, खरेदीदारांनी जमिनीत, विशेषत: परिघीय ठिकाणी गुंतवणूक करताना योग्य परिश्रम करणे आवश्यक आहे. स्पष्ट शीर्षके आणि विकासाची कायदेशीरता तपासा.
