खराब प्रदर्शन करने वाली खुदरा संपत्तियां 2023 में बढ़कर 13.3 एमएसएफ हो जाएंगी: रिपोर्ट

7 मई, 2024 : नाइट फ्रैंक इंडिया की नवीनतम रिपोर्ट, ' थिंक इंडिया थिंक रिटेल 2024 – 29 शहरों में शॉपिंग सेंटर और हाई स्ट्रीट डायनेमिक्स' , कम प्रदर्शन करने वाली खुदरा परिसंपत्तियों में तेज वृद्धि दर्ज करती है, जिसमें लगभग 13.3 मिलियन वर्ग फुट (एमएसएफ) खुदरा शॉपिंग सेंटर स्थान को 'घोस्ट शॉपिंग सेंटर' के रूप में वर्गीकृत किया गया है। प्रमुख बाजारों में 2022 के बाद से सकल पट्टा योग्य क्षेत्र (जीएलए) द्वारा घोस्ट शॉपिंग सेंटर में साल-दर-साल (YoY) 59% की वृद्धि हुई है, जबकि 2023 के अंत तक 64 शॉपिंग सेंटर में स्थानांतरित होने वाले शॉपिंग सेंटरों की संख्या 2022 में 57 थी। घोस्ट शॉपिंग सेंटरों में वृद्धि के परिणामस्वरूप, नाइट फ्रैंक इंडिया का अनुमान है कि 2023 में मूल्य का नुकसान 67 बिलियन रुपये या 798 मिलियन डॉलर होगा। राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (एनसीआर) में सबसे अधिक घोस्ट शॉपिंग सेंटर स्टॉक 5.3 एमएसएफ (58% YoY की वृद्धि) है, इसके बाद मुंबई में 2.1 एमएसएफ (86% YoY की वृद्धि) और बैंगलोर में 2.0 एमएसएफ (46% YoY की वृद्धि) है। हैदराबाद एकमात्र ऐसा शहर है, जहां घोस्ट शॉपिंग सेंटर के स्टॉक में 19% की गिरावट दर्ज की गई है, जो 2023 में 0.9 msf रह गई है। घोस्ट शॉपिंग सेंटर में सबसे तेज वृद्धि कोलकाता (7% YoY) में दर्ज की गई, हालांकि यह निचले आधार पर थी। टियर 1 शहरों में, एक वर्ष की अवधि में शॉपिंग सेंटर की कुल संख्या कम हो गई है। आठ नए खुदरा केंद्रों को जोड़ने के बावजूद, 2023 में शॉपिंग सेंटर की कुल संख्या घटकर 263 रह गई, क्योंकि पिछले वर्ष 16 शॉपिंग सेंटर बंद हो गए थे। खराब प्रदर्शन करने वाले शॉपिंग सेंटर या तो थे डेवलपर्स द्वारा आवासीय या वाणिज्यिक विकास कार्य किए जाने या स्थायी रूप से बंद किए जाने या नीलाम किए जाने जैसे कारणों से ध्वस्त कर दिए गए। रिपोर्ट शीर्ष-स्तरीय बाजारों से परे खुदरा अचल संपत्ति बाजारों में गहराई से जाती है। यह व्यापक अध्ययन प्राथमिक सर्वेक्षणों के माध्यम से किए गए 29 भारतीय शहरों में 340 शॉपिंग सेंटर और 58 हाई स्ट्रीट को कवर करता है। यह सर्वेक्षण स्टोर-स्तरीय जानकारी का एक संग्रह संकलित करने के लिए चयनित बाजारों में खुदरा स्थानों की जांच करता है।

2023 में टियर 1 शहरों में 64 भूतिया शॉपिंग सेंटर होंगे

संकट में फंसे शॉपिंग सेंटर लगातार बाधाओं से जूझ रहे हैं, नए निर्माणों के कारण उनकी रिक्तियों की दर और भी बढ़ गई है। इस उछाल के कारण शॉपिंग सेंटरों की संख्या में वृद्धि हुई है, जिन्हें भूत शॉपिंग सेंटर स्टॉक के रूप में लेबल किया गया है। ऐसा परिदृश्य संस्थागत निवेशकों को अपने खुदरा पोर्टफोलियो को फिर से इस्तेमाल करने या पुनर्जीवित करने के लिए रास्ते तलाशने का मौका देता है, जबकि डेवलपर्स इन परिसंपत्तियों को फिर से इस्तेमाल करने या पुनर्विकास प्रयासों के माध्यम से मुद्रीकृत करने के अवसरों का लाभ उठा सकते हैं।

width="131">58%

टियर-1 बाज़ारों में भूतिया शॉपिंग सेंटर
शहर	2022 (एमएसएफ में)	2023 (एमएसएफ में)	% परिवर्तन वर्ष दर वर्ष
एनसीआर	3.4	5.3
मुंबई	1.1	2.1	86%
बैंगलोर	1.4	2	46%
अहमदाबाद	0.4	1.1	191%
कोलकाता	0.3	1.1	237%
हैदराबाद	1.1	0.9	-19%
चेन्नई	0.3	0.4	35%
पुणे	0.4	0.4	11%
कुल	8.4	13.3	59%

लीज पर देने हेतु सकल क्षेत्र

नाइट फ्रैंक रिसर्च के अनुसार, 2023 तक भारत में कुल शॉपिंग सेंटर स्टॉक 125.1 msf है। शीर्ष आठ भारतीय शहर कुल GLA का 75% हिस्सा बनाते हैं, जो 263 शॉपिंग सेंटर में 94.3 msf मापता है, जबकि टियर 2 शहरों में 30.8 msf है। शीर्ष आठ शहरों में, एनसीआर (31.3 msf), मुंबई (16.3 msf) और बैंगलोर (15.6 msf) शीर्ष तीन थे शॉपिंग सेंटर्स में उपलब्ध जीएलए के मामले में शीर्ष तीन शहर हैं। टियर-2 शहरों में लखनऊ (5.7 एमएसएफ), कोच्चि (2.3 एमएसएफ) और जयपुर (2.1 एमएसएफ) शॉपिंग सेंटर्स में उपलब्ध जीएलए के मामले में अग्रणी तीन शहर थे। टियर-2 शहरों में 18% सकल लीज योग्य क्षेत्र की प्रभावशाली हिस्सेदारी के साथ लखनऊ एक प्रमुख खिलाड़ी के रूप में उभरा है।

टियर-1 शहरों में कुल खुदरा जीएलए
शहर	सकल पट्टा योग्य क्षेत्र (एमएसएफ में)
एनसीआर	31.3
मुंबई	16.3
बैंगलोर	15.6
पुणे	8.2
चेन्नई	7.5
हैदराबाद	6.7
कोलकाता	5.5
अहमदाबाद	3.2
कुल	94.3

width="176">0.3

टियर-2 शहरों में कुल खुदरा जीएलए
शहर	सकल पट्टा योग्य क्षेत्रफल (एमएसएफ में)
लखनऊ	5.7
कोच्चि	2.3
जयपुर	2.1
इंदौर	2
कोझिकोड	1.7
भुवनेश्वर	1.6
चंडीगढ़	1.6
वडोदरा	1.5
मंगलुरु	1.4
भोपाल	1.3
कोयंबटूर	1.3
नागपुर	1.3
सूरत	1.3
रायपुर	1.2
विजयवाड़ा	1.1
गुवाहाटी	1
औरंगाबाद	0.7
विशाखापत्तनम	0.6
हुबली, धारवाड़	0.6
जालंधर	0.5
लुधियाना
कुल	30.8

भारत के आठ प्रमुख शहरों में कुल शॉपिंग सेंटर की रिक्ति 2022 में 16.6% से बढ़कर 2023 में 15.7% हो गई है, जो 87 आधार अंकों की कमी है। कुल शॉपिंग सेंटर की रिक्ति में घोस्ट शॉपिंग सेंटर शामिल हैं। हालांकि, आठ प्रमुख शहरों में स्टॉक से घोस्ट शॉपिंग सेंटरों को बाहर करने पर, ग्रेड ए परिसंपत्तियों के उत्कृष्ट प्रदर्शन और ग्रेड बी परिसंपत्तियों में उचित अधिभोग के कारण भारत में शॉपिंग सेंटर की स्थिति 2023 में 7.4% से नाटकीय रूप से सुधरती है। नाइट फ्रैंक इंडिया के अध्यक्ष और प्रबंध निदेशक शिशिर बैजल ने कहा, "बढ़ती डिस्पोजेबल आय, युवा जनसांख्यिकी और शहरीकरण से प्रेरित खपत की गति संगठित खुदरा क्षेत्र के पक्ष में झुकी हुई है इसके विपरीत, ग्रेड सी संपत्तियां और भूत शॉपिंग सेंटर के रूप में वर्गीकृत संपत्तियां पिछड़ रही हैं, जिससे मकान मालिकों को ऐसी संपत्तियों को पुनर्जीवित करने या बेचने के लिए कार्रवाई करने के लिए प्रेरित किया जा रहा है।”

ग्रेड ए परिसंपत्तियों को प्राथमिकता दी जाएगी

विस्तार के लिए खुदरा विक्रेताओं की इच्छा ने ग्रेड ए परिसंपत्तियों के लिए वरीयता में सर्वकालिक उच्च वृद्धि को जन्म दिया है। बेहतर प्रदर्शन करने वाले मॉल के प्रदर्शन और परिचालन मेट्रिक्स में सुधार होने के कारण ग्रेड सी संरचनाओं में उच्च दोहरे अंकों की रिक्ति। अहमदाबाद और कोलकाता में पिछली समीक्षा अवधि की तुलना में रिक्ति में तेज वृद्धि देखी गई है, क्योंकि इन शहरों में संस्थागत स्वामित्व वाले शॉपिंग सेंटर स्टॉक के जलसेक और प्रीमियम संपत्तियों के विकास की गुंजाइश है। 29 शहरों में 340 परिचालन शॉपिंग सेंटरों में से, 58.2 एमएसएफ के जीएलए वाले ग्रेड ए स्टॉक में 82 संपत्तियां शामिल हैं। ईर्ष्याजनक अधिभोग, मजबूत किरायेदार मिश्रण, अच्छी स्थिति और सक्रिय मॉल प्रबंधन के साथ ग्रेड ए शॉपिंग सेंटर स्टॉक ने देश भर में समग्र शॉपिंग सेंटर स्पेस में 47% का योगदान दिया। सभ्य अधिभोग और किरायेदार मिश्रण के साथ ग्रेड बी शॉपिंग सेंटर स्टॉक ने 39.7 एमएसएफटी के साथ 31% का योगदान दिया।

भारत भर में विभिन्न ग्रेडों की तुलना
पैरामीटर	ग्रेड ए	ग्रेड बी	ग्रेड सी
कुल चालू शॉपिंग सेंटर	82	126	132
कुल परिचालन जीएलए	58.2 एमएसएफ	39.7 एमएसएफ	27.2 एमएसएफ
रिक्ति दर	5.1%	15.5%	36.2%

राजस्व संभावना

रिपोर्ट में नाइट फ्रैंक ने अनुमान लगाया है कि वित्त वर्ष 2025 के दौरान 29 शहरों में शॉपिंग सेंटरों का संभावित राजस्व 14 बिलियन डॉलर तक पहुंच जाएगा। शॉपिंग सेंटरों के लिए राजस्व अनुमान शीर्ष आठ शहरों सहित 340 शॉपिंग सेंटरों के व्यापक प्राथमिक सर्वेक्षण पर आधारित है।

शॉपिंग सेंटर घनत्व: टियर-1 और टियर-2 शहरों में विपरीत खुदरा परिदृश्य

टियर-1 शहरों में, बैंगलोर 1,147 वर्गफुट/1,000 लोगों के उल्लेखनीय शॉपिंग सेंटर घनत्व के साथ सबसे आगे है, जो इसके मजबूत खुदरा बुनियादी ढांचे और वाणिज्यिक जीवंतता को दर्शाता है। इसके ठीक बाद, पुणे और एनसीआर भी क्रमशः 1,142 वर्गफुट/1,000 लोगों और 949 वर्गफुट/1,000 लोगों के पर्याप्त शॉपिंग सेंटर घनत्व मूल्यों को प्रदर्शित करते हैं, जो उनकी बड़ी शहरी आबादी की जरूरतों को पूरा करने वाले अच्छी तरह से विकसित खुदरा परिदृश्यों का संकेत देते हैं। इसके विपरीत, कोलकाता 33,357 वर्गफुट के शॉपिंग सेंटर घनत्व के साथ टियर-1 शहरों में सबसे नीचे दिखाई देता है, जो अपने समकक्षों की तुलना में शॉपिंग सेंटर स्टॉक की अपेक्षाकृत कम सांद्रता का सुझाव देता है। भारत के लिए राष्ट्रीय औसत 710 वर्गफुट/1,000 लोगों का अनुमान है। टियर-2 शहरों की बात करें तो, मंगलुरु सबसे आगे है। सभी प्रकार के शहरों में शॉपिंग सेंटर घनत्व के मामले में यह अग्रणी है, जिसका प्रभावशाली घनत्व 1,884 वर्गफुट/1,000 व्यक्ति है, जो संगठित खुदरा स्थानों, यानी शॉपिंग सेंटरों की आबादी के सापेक्ष उच्च पैठ को दर्शाता है। इसके बाद लखनऊ का स्थान आता है, जहां शॉपिंग सेंटर घनत्व 1,439 वर्गफुट/1,000 व्यक्ति है, जो शहरी मांगों को पूरा करने वाले इसके मजबूत वाणिज्यिक बुनियादी ढांचे को दर्शाता है। चंडीगढ़ और भुवनेश्वर में भी शॉपिंग सेंटर घनत्व का उल्लेखनीय आंकड़ा क्रमशः 1,325 वर्गफुट और 1,250 वर्गफुट प्रति 1,000 व्यक्ति है, जो सभी टियर-1 शहरों से अधिक है, जो एक संपन्न खुदरा परिदृश्य को दर्शाता है।

खुदरा विक्रेता रुझान: परिधान और एफ एंड बी सबसे आगे

शॉपिंग सेंटर में परिधान सबसे आगे है, स्टोर की मौजूदगी के मामले में 33% हिस्सा रखता है, उसके बाद खाद्य और पेय पदार्थ (एफ एंड बी) है, जो 16% क्षेत्र पर कब्जा करता है जो उपभोक्ताओं के लिए उनके शॉपिंग ट्रिप के अभिन्न अंग के रूप में भोजन विकल्पों के महत्व को दर्शाता है। मनोरंजन, घर और जीवन शैली और डिपार्टमेंट स्टोर श्रेणियों ने स्टोर की मौजूदगी की संख्या के मामले में 3% हिस्सा लिया। यह लीडरबोर्ड मोटे तौर पर पिछले वर्ष से समान है।

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