भारतातील मालमत्ता व्यवहारांच्या नोंदणीशी संबंधित कायदे


अचल मालमत्तेच्या विक्री आणि खरेदीच्या कागदपत्रांची नोंदणी अनिवार्य आहे आणि पुराव्यांचे संवर्धन, फसवणुकीस प्रतिबंध आणि मालमत्तेची हमी सुनिश्चित करते

जेव्हा एखादा खरेदीदार मालमत्ता घेतो, तेव्हा मालकीमध्ये कायदेशीर बदल तेव्हाच होतो जेव्हा त्याच्या नावाखाली अचल मालमत्ता सरकारच्या रेकॉर्डमध्ये नोंदणीकृत असते. विविध आर्थिक घटक विशेषतः खरेदीदारावर परिणाम करत असल्याने, या जटिल प्रक्रियेसाठी त्यांना भारतातील अशा व्यवहारांचे नियमन करणाऱ्या कायद्यांची स्पष्ट समज असणे आवश्यक आहे.

कागदपत्रांच्या नोंदणीचा ​​कायदा भारतीय नोंदणी अधिनियम, १९०८ मध्ये आहे. हा कायदा विविध कागदपत्रांच्या नोंदणीसाठी, पुराव्यांचे संवर्धन, फसवणुकीला प्रतिबंध आणि मालमत्तेची हमी सुनिश्चित करतो.

 

मालमत्तेच्या नोंदणीसाठी कायदे

 

मालमत्ता नोंदणी अनिवार्य आहे का?

मालमत्ता-संबंधित व्यवहारांपैकी उच्च-मूल्य असलेल्या निवासी सदनिका आणि भूखंडांची खरेदी करणे हे अनिवार्य नोंदणी करणे आकर्षित करते. नोंदणी अधिनियम, १९०८ च्या कलम १७ अंतर्गत, १०० रुपयांपेक्षा जास्त मूल्याच्या स्थावर मालमत्तेच्या विक्रीचा समावेश असलेले सर्व व्यवहार नोंदणीकृत असावेत. याचा प्रभावीपणे अर्थ असा आहे की सर्व स्थावर मालमत्तेच्या विक्रीचे व्यवहार नोंदवावे लागतात, कारण कोणतीही स्थावर मालमत्ता केवळ १०० रुपयात खरेदी करता येणार नाही. हाच नियम भेटवस्तू-मालमत्तेलाही लागू आहे. मालमत्तेच्या बदल्यात देणाऱ्यास कोणताही आर्थिक विचार केला जात नसला तरी कायदेशीर वैधता मिळविण्यासाठी भेटवस्तू-कराराची (गिफ्ट डीडची) नोंदणी करावी लागते. याव्यतिरिक्त, १२ महिन्यांपेक्षा जास्त कालावधीसाठी भाडेपट्टीचे सर्व व्यवहार देखील नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे.

विशेष प्रकरणांमध्ये, जेव्हा व्यवहारासाठी एखादी पार्टी सब-रजिस्ट्रारच्या कार्यालयात येऊ शकत नाही, तेव्हा उपनिबंधक अशा कोणत्याही व्यक्तीच्या निवासस्थानी नोंदणीचे कागदपत्रे स्वीकारण्यासाठी त्याच्या कोणत्याही अधिकाऱ्यास नियुक्त करू शकतो. ‘स्थावर मालमत्ता’ या शब्दामध्ये जमीन, इमारती आणि या मालमत्तांशी संबंधित अधिकारांचा समावेश आहे.

हे देखील पहा: भारतातील मालमत्ता नोंदणीबाबत वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न

 

अनिवार्य नोंदणीसाठी आवश्यक कागदपत्रे

  • स्थावर मालमत्तेच्या भेटवस्तूचे कागद
  • मृत्युपत्र नसलेले कागद किंवा व्यवहार ज्यात १०० रुपयांपेक्षा जास्त मूल्यासाठी अचल मालमत्तेची विक्री समाविष्ट आहे.
  • स्थावर मालमत्तेचा वर्षाप्रमाणे भाडेपट्टा.
  • मालमत्ता हस्तांतरण कायदा १८८२ च्या कलम ५३अ मध्ये नमूद केलेल्या हेतूंसाठी अचल संपत्ती हस्तांतरित करण्याचे करार.

 

ज्यासाठी नोंदणी पर्यायी अशी कागदपत्रे

नोंदणी अधिनियम, १९०८ च्या कलम १८ मध्ये अशी नोंद आहे की खालील कागदपत्रे नोंदणीकृत किंवा अ नोंदणीकृत असू शकतात:

  • इच्छापत्र : नोंदणी अनिवार्य नसली तरी, मालमत्तेला कायदेशीर स्थिती प्रदान करण्यासाठी मृत्युपत्र नोंदणी करणे आदर्श आहे.
  • भाडे करार किंवा मालमत्ता करार जेथे भाडेकरार कालावधी ११ महिन्यांपर्यंत आहे.  हेच कारण आहे की बहुतेक भाडे करार ११  महिन्यांच्या कालावधीसाठी केले जातात.
  • मागील व्यवहारांची कागदपत्रे. अशा कागदपत्रांची पुन्हा नोंदणी करता येत नाही.
  • १०० रुपयांपेक्षा कमी किंमतीची स्थावर मालमत्ता मालमत्तेसाठी न्यायालयाचा हुकूम किंवा आदेश. मूल्य कमी असल्याने आणि प्रक्रियेत काम आणि शुल्क खूप जास्त आहे.
  • विक्रीचे करण्याचे प्रमाणपत्र: हा दस्तऐवज, जो फोरक्लोज मालमत्तेच्या खरेदीदारांना जारी केला जातो, यात मालकी प्रदान केली जात नाही आणि म्हणून नोंदणीची आवश्यकता नाही.
  • तारण करार : तद्वतच, हा दस्तऐवज देखील योग्य कायदेशीर स्थिती देण्यासाठी नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे.
  • शपथपत्र: हा असा एक दस्तऐवज आहे जो एखाद्याला पैसे देण्याचे वचन देतो आणि म्हणून नोंदणीची आवश्यकता नाही.
  • महसूल अधिकाऱ्याद्वारे विभाजनाचे कागद:या दस्तऐवजाला सरकारी मंजुरी आहे आणि त्यामुळे नोंदणीची गरज नाही.
  • शासनाने अनुदानित केलेली अचल संपत्ती: अनुदान देणारा मालमत्तेचा परिपूर्ण मालक आहे.

 

मालमत्ता नोंदणीची प्रक्रिया

ज्या मालमत्तेची दस्तऐवज नोंदणी करणे आवश्यक आहे, ती उप-निबंधकाच्या कार्यालयात, ज्याच्या अधिकारक्षेत्रात ती मालमत्ता आणि हस्तांतरणाचा विषय आहे, सादर करावे. विक्रेता आणि खरेदीदारातर्फे  अधिकृत स्वाक्षरी करणाऱ्यांना कागदपत्रांच्या नोंदणीसाठी दोन साक्षीदारांसह उपस्थित राहावे लागते.

स्वाक्षरी करणार्‍यांचा ओळखीचा पुरावा बरोबर असला पाहिजे. ही जी कागदपत्रे या कारणासाठी स्वीकारली जात आहेत त्याबरोबरच आधार कार्ड, पॅनकार्ड किंवा सरकारी प्राधिकरणाद्वारे जारी केलेल्या ओळखीचा पुरावा समाविष्ट करावा. जर इतर कोणी प्रतिनिधित्व करणार असतील तर, स्वाक्षरी करणार्‍याला सहीचे अधिकार पत्र देखील सादर करावी लागेल. जर एखादी कंपनी कराराचा एक पक्ष असेल तर, कंपनीचे प्रतिनिधीत्व करणाऱ्या व्यक्तीला कंपनी मंडळाच्या ठरावाची प्रत, त्याला नोंदणी करण्यासाठी अधिकृत करून पुरेशी कागदपत्रे, जसे की पॉवर ऑफ अॅटर्नी/प्राधिकरणाचे पत्र सोबत ठेवावे लागेल.

तुम्हाला मूळ कागदपत्रे आणि मुद्रांक शुल्क भरल्याच्या पुराव्यासह सब-रजिस्ट्रारकडे प्रॉपर्टी कार्ड सादर करणे आवश्यक आहे. कागदपत्रांची नोंदणी करण्यापूर्वी, उपनिबंधक पुरेसे मुद्रांक शुल्क भरली आहेत की नाही, रेडी रेकनरनुसार मालमत्तेसाठी पैसे दिले गेले आहेत याची पडताळणी करेल. मुद्रांक शुल्कामध्ये काही कमतरता असल्यास, निबंधक कागदपत्रांची नोंदणी करण्यास नकार देतील.

मुद्रांक शुल्क म्हणजे तुम्ही सरकारला एखाद्या मालमत्तेवर कायदेशीर मालकी मिळवण्यासाठी भरत असलेला कर आहे, तर नोंदणी शुल्क हे सरकारी नोंदींमध्ये ही कायदेशीर औपचारिकता पूर्ण करण्यासाठी लागणारे शुल्क आहे. मुद्रांक शुल्क राज्यानुसार बदलते. बहुतेक राज्यांमध्ये स्त्रियांना मुद्रांक शुल्क भरताना माफी दिली जाते.

हे देखील पहा: मालमत्ता खरेदीवर आकारलेल्या मुद्रांक शुल्काविषयी ११ तथ्य

येथे लक्षात घ्या की एकूण प्रक्रियेत साक्षीदार बरेच महत्त्वपूर्ण आहेत. आपण नोंदणी दरम्यान सादर करू इच्छित असलेले दोन साक्षीदार यांना उपनिबंधकांसमोर त्यांची ओळख स्थापित करावी लागेल. यासाठी त्यांनी त्यांचे ओळखपत्र आणि त्यांच्या पत्त्याचा पुरावा सोबत ठेवावा. याव्यतिरिक्त, प्रक्रियेदरम्यान त्यांची बायोमेट्रिक ओळख देखील स्कॅन केली जाईल.

हे देखील पहा: भारतात मालमत्ता आणि जमिनीची ऑनलाइन नोंदणी कशी करावी?

 

मालमत्ता नोंदणीसाठीची वेळ मर्यादा आणि शुल्क

ज्या कागदपत्रांची अनिवार्यपणे नोंदणी करावी लागेल त्यांना आवश्यक फीसह, अंमलबजावणीच्या तारखेपासून चार महिन्यांत सादर केले जावे. जर कालमर्यादा संपली असेल, तर तुम्ही पुढील चार महिन्यांच्या आत विलंब झाल्याबद्दल माफ करण्यासाठी सब-रजिस्ट्रारकडे अर्ज करू शकता आणि यामुळे काही वेळा मूळ नोंदणी शुल्काच्या दहा पटीत दंड भरून निबंधक अशा दस्तऐवजांची नोंदणी करण्यास तयार होऊ शकतात,. मालमत्ता दस्तऐवजांसाठी नोंदणी शुल्क मालमत्तेच्या मूल्याच्या १% आहे, कमाल ३०,००० रुपयांची मर्यादा आहे.

पूर्वी, नोंदणीसाठी सादर केलेली कागदपत्रे, सहा महिन्यांच्या कालावधीनंतर तुम्हाला परत केली जात. तथापि, सह उपनिबंधकांच्या कार्यालयांचे संगणकीकरण झाल्यानंतर, कागदपत्रे (नोंदणी क्रमांकासह आणि कागदपत्रांची नोंद रजिस्टरद्वारे नोंदविली गेली आहे) त्याच दिवशी स्कॅन करून आपल्याकडे परत केल्या जातात.

 

भारतीय शहरांमध्ये नोंदणी शुल्क

शहर नोंदणी शुल्क
बंगलुरूमालमत्ता मूल्याच्या १%.
दिल्लीविक्री कराराच्या एकूण बाजार मूल्यापैकी १%, तसेच अधिक १०० रुपये पेस्टिंग शुल्क.
मुंबईएकूण बाजारपेठेतील किंवा मालमत्तेच्या करार मूल्याच्या १% किंवा ३०,००० रुपये, जे कमी असेल ते.
चेन्नईमालमत्तेच्या बाजार मूल्याच्या १%.
कोलकातामालमत्तेच्या एकूण किंमतीच्या १%.

 

मालमत्तेची नोंदणी न केल्याचा परिणाम

मालमत्तेच्या खरेदी कराराची नोंदणी करण्यात अयशस्वी झाल्यास, तुम्ही स्वतःला मोठ्या जोखीममध्ये  टाकत असता. कुठलेही दस्तऐवज जे नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे परंतु नोंदणीकृत केलेले नाही, कोणत्याही न्यायालयात पुरावे म्हणून दाखल करता येणार नाहीत.

येथे नोंद घेणे उचित आहे की विशिष्ट मालमत्तेचा मालक म्हणून आपल्या नावाचा उल्लेख सरकारी नोंदीमध्ये केल्याशिवाय मालकी सिद्ध करणे शक्य होणार नाही. या कारणास्तव, खरेदीदारासाठी मालमत्ता नोंदणी अनिवार्य आहे.

तसेच, नोंदणीकृत नसलेल्या मालमत्तांना कायदेशीर वैधता नसल्यामुळे, जरी ती मालमत्तेच्यात्याच्या ताब्यात असली तरीही मालकाला मालमत्ता गमावण्याचा धोका असतो. जर सरकार कोणत्याही वेळी पायाभूत सुविधा प्रकल्प विकसित करण्यासाठी, ही मालमत्ता घेणार असेल तर मालक अशा प्रकरणांमध्ये (जमीन/मालमत्ता मालकांना) विशेषतः देऊ केलेल्या भरपाईचा दावा करू शकणार नाही.

हे देखील पहा: मालमत्तेचे उत्परिवर्तन म्हणजे काय आणि ते महत्वाचे का आहे?

नोंदणी कायद्यात सुधारणा

मालमत्तेच्या नोंदणी प्रक्रियेतील फसव्या कारवायांना आळा घालण्यासाठी, नोंदणी कायद्यात महत्त्वपूर्ण सुधारणा करणारे तामिळनाडू हे भारतातील पहिले राज्य आहे. ही दुरुस्ती मालमत्ता नोंदणी प्रक्रियेदरम्यान सादर केलेली कोणतीही बनावट कागदपत्रे रद्द करण्याचा अधिकार नोंदणी महानिरीक्षकांना प्रदान करते. यापूर्वी, बनावट कागदपत्रे शोधण्यासाठी निरीक्षकांना कागदपत्रे न्यायालयात सादर करणे आवश्यक होते, त्यामुळे अशी कागदपत्रे रद्द करण्याच्या कारवाईस विलंब होत होता. आता थेट कागदपत्रे रद्द करण्याचा अधिकार निरीक्षकांच्या हातात आहे. पुढे, मालमत्तेच्या नोंदणीची कागदपत्रे तयार करणाऱ्या अधिवक्त्यांनी, लेखकांसह, फसवणूक रोखण्यासाठी त्यांचे छायाचित्र आणि कागदपत्रांवर स्वाक्षरी करणे आवश्यक आहे. बनावट कागदपत्रे सादर केल्यास तीन वर्षांच्या तुरुंगवासाची शिक्षाही होऊ शकते. मोठ्या प्रमाणावर मालमत्ता नोंदणीची चौकशी करण्यासाठी राज्य एक समिती स्थापन करण्याचा विचार करत आहे.

ऑनलाइन मालमत्ता नोंदणी

बहुतेक भारतीय राज्यांमध्ये, खरेदीदार मालमत्ता नोंदणी प्रक्रियेचा मोठा भाग ऑनलाइन पद्धतीने पूर्ण करू शकतो. तुम्ही ज्या राज्यात राहतात,  तेथे अर्धवट नोंदणी प्रक्रिया पूर्ण करण्यासाठी तुम्ही ऑनलाइन सेवांचा लाभ घेऊ शकता. तथापि, अंतिम चरणात, व्यवहार पूर्ण करण्यासाठी आपल्याला विक्रेता आणि दोन साक्षीदारांसह सब-रजिस्ट्रारच्या कार्यालयात हजर रहावे लागेल. एकदा कागदपत्रांची नोंदणी झाल्यावर, तुम्हाला तुमच्या नोंदणीकृत मालमत्तेची कागदपत्रे गोळा करण्यासाठी या कार्यालयाला पुन्हा भेट द्यावी लागेल.

 

मी कुठेही न जाता ऑनलाइन मालमत्ता नोंदणी करू शकतो का?

बहुतेक राज्ये मालमत्ता नोंदणी प्रक्रियेचा एक मोठा भाग ऑनलाईन करण्याची परवानगी देतात, परंतु अंतिम औपचारिकता पूर्ण करण्यासाठी संबंधित सर्व पक्षांनी मालमत्ता नोंदणीसाठी उपनिबंधक कार्यालयाला भेट द्यावी लागते. ऑनलाईन चॅनेलचा वापर करून, खरेदीदार मुद्रांक शुल्क भरू शकतात, सर्व तपशील जमा करून उपनिबंधक कार्यालयात भेटीची नोंद (अपॉइंटमेंट बुक) करू शकतात.

मी करारांशिवाय जमिनीची नोंदणी करू शकतो का?

करार न करता जमिनीचा तुकडा घेणे ही ग्रामीण भारतातील एक सामान्य समस्या आहे. शहरी भागात अशी प्रकरणे दुर्मिळ असली तरी, काही विशिष्ट मार्ग आहेत ज्याद्वारे एखादी व्यक्ती त्यांच्या मालमत्ता किंवा जमिनीची नोंद न करता नोंदणी करू शकते. अशा प्रकरणांमध्ये, जमीन मालकाने जमीन नोंदणी कार्यालयात मालमत्तेची नोंदणी करण्यासाठी अर्ज सादर करणे आवश्यक आहे. मालकाने एकतर त्याच्या मालकीचा पुरेसा पुरावा दर्शविणे आवश्यक आहे किंवा जमिनीची कागदपत्रे का उपस्थित नाहीत याची कारणे सांगणे आवश्यक आहे, तसेच त्याच्या आधीचा मालक सांगणे आणि इतर तत्सम तपशील देणे आवश्यक आहे. पुरेशी माहिती आणि पुराव्यांवरूनच अशा मालमत्तांच्या नोंदणीला भारतात परवानगी आहे.

 

सामान्य प्रश्न

मालमत्तेच्या नोंदणीसाठी कोणती कागदपत्रे आवश्यक आहेत?

या कारणासाठी स्वीकारल्या गेलेल्या कागदपत्रांमध्ये आधार कार्ड, पॅनकार्ड किंवा सरकारी प्राधिकरणाद्वारे दिल्या गील्या ओळखीचा पुरावा समाविष्ट आहे. जर ते एखाद्याचे प्रतिनिधित्व करत असतील तर, स्वाक्षरी करणार्‍याला सहीचे अधिकार पत्र सादर करावे लागेल.

भारतात मालमत्ता नोंदणी शुल्क किती आहे?

मालमत्ता दस्तऐवजांसाठी नोंदणी शुल्क मालमत्तेच्या मूल्याच्या १% आहे, कमाल ३०,००० रुपयांची मर्यादा आहे.

आपण मालमत्ता नोंदणी करण्यात अयशस्वी झाल्यास काय होते?

मालमत्तेच्या खरेदी कराराची नोंदणी करण्यात अयशस्वी झाल्यास, तुम्ही स्वतःला मोठ्या जोखीममध्ये टाकत असता. . कुठलेही दस्तऐवज जे नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे परंतु नोंदणीकृत केलेले नाही, कोणत्याही न्यायालयात पुरावे म्हणून दाखल करता येणार नाहीत.

मालमत्ता नोंदवण्याची वेळ मर्यादा किती आहे?

नोंदणीसाठी आवश्यक असलेली कागदपत्रे, अंमलबजावणीच्या चार महिन्यांच्या आत, आवश्यक शुल्कासह नोंदणीसाठी सादर केली पाहिजेत.

मालमत्ता नोंदवण्याची प्रक्रिया काय आहे?

ज्या मालमत्तेची दस्तऐवज नोंदणी करणे आवश्यक आहे, ती उप-निबंधकाच्या कार्यालयात, ज्याच्या अधिकारक्षेत्रात ती मालमत्ता आणि हस्तांतरणाचा विषय आहे, सादर करावे. विक्रेता आणि खरेदीदारातर्फे अधिकृत स्वाक्षरी करणाऱ्यांना कागदपत्रांच्या नोंदणीसाठी दोन साक्षीदारांसह उपस्थित राहावे लागते.

(लेखक ३५ वर्षांचा अनुभवासह, कर आणि गुंतवणूक तज्ञ आहेत)

 

Was this article useful?
  • 😃 (0)
  • 😐 (1)
  • 😔 (0)

Comments

comments

Comments 0