महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा: तुम्हाला माहित असणे आवश्यक आहे ते सर्व काही

भाड्याच्या घरांचे नियमन करण्यासाठी, महाराष्ट्र राज्य सरकारने महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण विधेयक, १९९९ पारित केले आणि महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा, १९९९, ३१ मार्च २००० रोजी अंमलात आला. या कायद्याचा उद्देश राज्यातील भाडेतत्त्वावरील घरांना ‘एकसंघ आणि एकत्रित करणे’ आणि ‘जमीनदारांकडून गुंतवणुकीवर वाजवी परतावा (RoI) मिळवून नवीन घरांच्या बांधकामाला प्रोत्साहन देणे हा आहे. अंमलात आल्यानंतर, या कायद्याने बॉम्बे रेंट्स, हॉटेल आणि लॉजिंग हाऊस दर नियंत्रण कायदा, १९४७, हैदराबाद हाऊसेस (भाडे, निष्कासन आणि भाडेपट्टी) नियंत्रण कायदा, १९५४ आणि सेंट्रल प्रोव्हिन्स आणि बेरार रेग्युलेशन ऑफ लिटिंग ऑफ अ‍ॅकमोडेशन ऍक्ट, १९४६ ची जागा घेतली. .

हे देखील पहा: महाराष्ट्र गृहनिर्माण संस्था उपविधी

महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्यांतर्गत स्टॅन्डर्ड भाडे

कायद्याचे नियम लागू असलेल्या भागात प्रमाणित भाड्यापेक्षा जास्त भाडे आकारणे बेकायदेशीर आहे. अशा गुन्ह्यासाठी तीन महिन्यांपेक्षा जास्त कारावास किंवा ५००० रुपयांपेक्षा जास्त नसलेल्या दंडाची किंवा दोन्ही शिक्षा होऊ शकतात.

भाडे नियंत्रण कायद्यानुसार भाड्यात किती वाढ करण्याची परवानगी आहे?

घरमालकांना कोणत्याही कारणासाठी देण्यात आलेल्या जागेच्या भाड्यात वार्षिक ४% वाढ करण्याचा अधिकार आहे. भाड्याने घेतलेल्या निवासस्थानाची स्थिती सुधारण्यासाठी दुरुस्ती किंवा बदल केले असल्यास भाडे देखील वाढविले जाऊ शकते. तथापि, नंतरच्या परिस्थितीतील वाढ ही विशेष जोडांमुळे होणार्‍या खर्चाच्या वार्षिक १५% पेक्षा जास्त नसावी.

घरमालकाला सरकारने लादलेले वाढीव कर भरायचे असल्यास वार्षिक भाडे वाढवण्याचाही अधिकार आहे. या प्रकरणात, भाड्यातील वाढ वाढीव कराच्या रकमेपेक्षा जास्त नसावी.

८० जीजी अंतर्गत जो एचआरए हा तुमच्या पगाराचा भाग नाही, कर कपातीचा दावा कसा करावा हे देखील वाचा

कायद्यानुसार भाडेकरू कोण आहे?

भाडेकरू अशी व्यक्ती म्हणून परिभाषित केली जाते ज्याद्वारे किंवा कोणाच्या खात्यावर कोणत्याही जागेसाठी भाडे देय आहे.

या व्याख्येमध्ये पुढे दिलेले देखील समाविष्ट आहे:

• एक डीम्ड भाडेकरू.
• एक व्यक्ती जी सब-भाडेकरू आहे.
• भाडेकरू अंतर्गत शीर्षक प्राप्त केलेली व्यक्ती.
• एक व्यक्ती ज्याला परिसरामध्ये स्वारस्य नियुक्त किंवा हस्तांतरित केले गेले आहे.

भाडे कराराची नोंदणी

घरमालक आणि भाडेकरू यांनी भाडे कराराची नोंदणी करावी. लिव्ह अँड लायसन साठी कोणताही करार किंवा घरमालक आणि भाडेकरू किंवा परवानाधारक यांच्यामध्ये भाड्याने दिलेला कोणताही परिसर, जसे की असेल, तो लिखित स्वरूपात असेल आणि नोंदणी कायदा, १९०८ अंतर्गत नोंदणीकृत असेल,’ असे अधिनियम म्हणतो. असा करार नोंदणीकृत करून घेण्याची जबाबदारी जमीनमालकाची आहे. असे करण्यात अयशस्वी झाल्यास तीन महिन्यांपर्यंत तुरुंगवास, किंवा रु. ५,००० पेक्षा जास्त नसावा असा दंड किंवा दोन्ही शिक्षा होऊ शकतात.

हे देखील पहा: महाराष्ट्र भाडे करारासाठी मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणीचे कायदे

भाड्याच्या मालमत्तेच्या वापरावरील अटी

जमीनमालक त्यांच्या निवासी मालमत्ता व्यावसायिक कारणांसाठी वापरू शकत नाहीत. ते त्यांच्या भाडेकरूंनाही तसे करू देऊ शकत नाहीत. या नियमाच्या कोणत्याही उल्लंघनासाठी, घरमालकास सहा महिन्यांपर्यंतच्या कारावासाची किंवा १०,००० रुपयांपर्यंत दंड किंवा दोन्ही शिक्षा होऊ शकतात.

घरमालकाला भाड्याची पावती देणे बंधनकारक आहे का?

घरमालकांनी भाडेकरूंना भाड्याच्या पावत्या अनिवार्यपणे द्याव्या लागतात. असे करण्यात अयशस्वी झाल्यास, प्रत्येक दिवसाच्या डिफॉल्टसाठी १०० रुपयांपर्यंत दंड आकारला जाऊ शकतो.

भाडे नियंत्रण कायद्यांतर्गत भाडेकरूचे हस्तांतरण

भाडे नियंत्रण कायद्याच्या कलम ५६ मध्ये नमूद केले आहे की भाडेकरूने त्यांचे भाडेकरू हक्क सोडून देण्याच्या बदल्यात पैसे स्वीकारणे कायदेशीर आहे. कोणत्याही जागेच्या लीजचे अनुदान किंवा नूतनीकरण करण्यासाठी किंवा इतर कोणत्याही व्यक्तीला लीज हस्तांतरित करण्यास संमती देण्यासाठी जमीनमालकाने पैसे स्वीकारणे देखील कायदेशीर आहे.

कर्मचारी-नियोक्ता भाडेकरू

या कायद्यानुसार घरमालक आपली मालमत्ता त्याच्या कर्मचाऱ्याला भाड्याने देऊ शकतो. घरमालकासह भाडेकरूच्या सेवेच्या किंवा नोकरीच्या कालावधीत भाडेकरार प्रभावी राहील.

‘कोणत्याही घरमालकाचा कोणताही परिसर किंवा त्याचा कोणताही भाग त्याच्या मालकीचा, त्याच्या कर्मचार्‍याला द्यायचा असेल, तर असा घरमालक आणि कर्मचारी या जागेच्या किंवा त्याच्या कोणत्याही भागाच्या संदर्भात सेवा भाडेकरार तयार करण्यासाठी लेखी करार करू शकतात; आणि या कायद्यात काहीही समाविष्ट असले तरी, त्यामुळे निर्माण केलेली भाडेकरू घरमालकासह भाडेकरूच्या सेवेच्या किंवा नोकरीच्या कालावधीत अंमलात राहील,’ कायदा म्हणतो.

सेवा संपल्यापासून ३० दिवसांच्या आत, या व्यवस्थेअंतर्गत कर्मचारी त्याच्या मालकाची जागा रिकामी करण्यास जबाबदार आहे.

भाड्याने घेतलेल्या जागेची देखभाल

कायदा निर्दिष्ट करतो की परिसर चांगल्या स्थितीत ठेवण्याचे कर्तव्य जमीनमालकावर आहे. जर घरमालकाने वाजवी वेळेत कोणतीही दुरुस्ती केली नाही, तर त्याला १५ दिवसांची नोटीस बजावल्यानंतर, भाडेकरू ते करू शकतो आणि अशा दुरुस्तीचा खर्च भाड्यातून वजा करू शकतो. तथापि, कोणत्याही वर्षी भाडे किंवा वसूल करण्यायोग्य वजावट केलेली रक्कम, त्या वर्षासाठी भाडेकरूने देय असलेल्या भाड्याच्या एक चतुर्थांशपेक्षा जास्त असू शकत नाही.

भाड्याच्या घराच्या दुरुस्ती / पुनर्बांधणीसाठी अटी

पुनर्बांधणी किंवा दुरुस्तीमध्ये सहभागी होऊ इच्छिणाऱ्या जमीनमालकांना अनेक अटी पूर्ण कराव्या लागतात. त्यांच्याकडे नूतनीकरण/पुनर्बांधणी/दुरुस्ती करण्यासाठी पुरेसा निधी असायला हवा या व्यतिरिक्त, त्यांच्याकडे कामाला पुढे नेण्यासाठी, स्थानिक प्राधिकरणांच्या सर्व मंजुरी देखील असायला हव्यात. पुनर्बांधणीचे नियोजन करताना, जमीनदारांनी हे सुनिश्चित केले पाहिजे की नवीन संरचनेतील युनिट्स जुन्या संरचनेतील युनिट्सपेक्षा कमी नसावेत. संरचनेच्या चटई क्षेत्राच्या बाबतीतही हेच आहे. जर संरचनेची पुनर्बांधणी करण्यासाठी संपूर्ण संरचना पाडायची असेल, तर हे काम भाडेकरूने जागा सोडल्यापासून तीन महिन्यांच्या आत पूर्ण करणे आवश्यक आहे. त्यानंतर या कालावधीनंतर १५ महिन्यांत बांधकाम पूर्ण केले पाहिजे.

अत्यावश्यक सेवांचा पुरवठा

भाडे नियंत्रण कायदा असे सांगतो की घरमालक भाडेकरूंना आवश्यक सेवा, जसे की पाणीपुरवठा, वीज, पॅसेजमधील दिवे आणि जिने, लिफ्ट, संरक्षण किंवा स्वच्छताविषयक सेवा इत्यादींचा पुरवठा खंडित करू शकत नाहीत. जर घरमालक तसे करत असेल, तर न्यायालय त्याला तीन महिन्यांपर्यंत कारावास किंवा १,००० रुपयांपर्यंत दंड किंवा दोन्ही शिक्षा देऊ शकते.

घरमालकाकडून जागेची तपासणी

घरमालकाला ‘भाडेकरूला पूर्वसूचना दिल्यानंतर वाजवी वेळी’ परिसराची तपासणी करण्याचा अधिकार आहे, असे कायदा सांगतो.

हे देखील पहा: तुम्हाला मसुदा मॉडेल टेनन्सी ऍक्ट २०१९ बद्दल माहित असणे आवश्यक आहे ते सर्वकाही

भाडे नियंत्रण कायद्यांतर्गत भाडेकरूची बेदखल करणे

जोपर्यंत भाडेकरू पैसे देत नाही किंवा पैसे देण्यास तयार आहे तोपर्यंत घरमालकाला कोणत्याही जागेचा ताबा घेण्याचा अधिकार नाही. शिवाय, घरमालक ९० दिवसांची मुदत संपेपर्यंत, भाडे न भरल्याच्या कारणास्तव भाड्याने घेतलेल्या जागेच्या वसुलीसाठी दावा दाखल करू शकत नाही. मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२ च्या कलम १०६ नुसार, या संदर्भात घरमालकाने भाडेकरूला नोटीस बजावल्यानंतर ९०-दिवसांचा कालावधी सुरू होईल.

जर न्यायालयाचे समाधान झाले असेल तर जमीनमालक कोणत्याही जागेचा ताबा घेण्यास पात्र असेल:

* भाडेकरूने मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२ च्या कलम १०८ च्या तरतुदींच्या विरोधात कोणतेही कृत्य केले आहे.

* भाडेकरूने घरमालकाच्या लेखी संमतीशिवाय, जागेवर कोणतीही कायमस्वरूपी रचना उभारली आहे.

* भाडेकरूने जागा सोडण्याची नोटीस दिली आहे आणि परिणामी, घरमालकाने जागा विकण्याचा किंवा दुसर्‍या पक्षाला सोडण्याचा करार केला आहे.

* भाडेकरू शेजारच्या किंवा शेजारच्या व्यापाऱ्याला त्रास देण्यासाठी किंवा त्रास देण्यासाठी दोषी आहे किंवा बेकायदेशीर किंवा अनैतिक क्रियाकलापांसाठी परिसर वापरल्याबद्दल दोषी आहे.

* भाडेकरू अपार्टमेंटच्या बेकायदेशीर सब-लेटिंगसाठी दोषी आहे.

* भाडेकरूने घरमालकाच्या नोकरीत राहणे बंद केले आहे, ज्याच्या आधारावर भाड्याने निवास व्यवस्था प्रदान करण्यात आली होती.

* भाडेकरूला खालील तरतुदींचे पालन न केल्यामुळे, जागेच्या संदर्भात गुन्ह्यासाठी दोषी ठरविण्यात आले आहे:

• मुंबई महानगरपालिका अधिनियमाचे कलम ३९४ आणि कलम ३९४अ.
• मुंबई प्रांतिक महानगरपालिका अधिनियम, १९४९ चे कलम ३७६ आणि कलम ३७६अ.
• नागपूर शहर महानगरपालिका अधिनियम, १९४८ चे कलम २२९.
• महाराष्ट्र नगरपरिषदा, नगर पंचायती आणि औद्योगिक नगरी अधिनियम, १९६५ चे कलम २८० आणि कलम २८१.

* जागा वाजवी आणि प्रामाणिकपणे जमीनमालकाने स्वतःच्या व्यवसायासाठी आवश्यक आहे. हे दुरुस्तीच्या कामासाठी देखील खरे आहे, जे परिसर रिकामे केल्याशिवाय आणि पाडल्याशिवाय शक्य नाही. जर भाडेकरू अंतिम झाल्याच्या तारखेपासून ३० दिवसांच्या आत बेदखल करण्याच्या आदेशाचे पालन करण्यात अयशस्वी ठरला, तर सक्षम अधिकारी आवश्यक असेल त्याप्रमाणे शक्ती वापरून त्यांना बेदखल करू शकते.

वाद निराकरण

लहान कारणांसाठी असणारे न्यायालय आणि दिवाणी न्यायाधीशांचे न्यायालय, भाडे विवाद प्रकरणांचे अधिकार क्षेत्र आहे. न्यायालयांद्वारे खटल्यांची सुनावणी आणि निपटारा शक्य तितक्या जलदगतीने केला जाईल, असे कायदा म्हणतो, ‘समन्स बजावल्यापासून १२ महिन्यांच्या कालावधीत प्रकरण निकाली काढण्याचा प्रयत्न केला जाईल’.

मुंबईत खरेदी करण्यासाठी मालमत्ता तपासा

नव्याने मंजूर झालेल्या मॉडेल टेनन्सी कायद्याचा महाराष्ट्राच्या भाडे कायद्यावर कसा परिणाम होतो?

केंद्रीय मंत्रिमंडळाने २ जून २०२१ रोजी मॉडेल टेनन्सी ऍक्ट (MTA) ला मंजुरी दिल्यानंतर आणि राज्यांना मार्गदर्शक तत्त्वे जारी केल्यानंतर, एकतर तत्सम धर्तीवर भाडे कायदा लागू करण्यासाठी किंवा भाडेकरूंना मोठ्या प्रमाणात अनुकूल असलेल्या विद्यमान राज्य कायद्याचे काय होईल याबद्दल वाढती चिंता करून सध्याच्या कायद्यांमध्ये एमटीए (MTA)-अनुरूप बनविण्याची संधी उपलब्ध करून दिली आहे.

केंद्रीय कायद्यातील तरतुदींची पुनरावृत्ती केल्यास आणि महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्यात दुरुस्त्या केल्या गेल्यास, मुंबईतील विशेषतः मोठ्या प्रमाणात असलेल्या चाळीतील मालमत्तांचे भाडे, राज्यभरात झपाट्याने वाढू शकते आणि अशा भाडेकरूंना बाहेर काढणे खूप सोपे होऊ शकते.

संपूर्ण महाराष्ट्रात ६,००,००० हून अधिक कुटुंबे ३०,०००हून अधिक जुन्या आणि मोडकळीस आलेल्या चाळ मध्ये राहतात आणि भाडे नियंत्रण कायद्याच्या कक्षेत येतात. या आस्थापनांचे भाडे १९४० च्या दशकात प्रचलित असलेल्या दरांवर गोठवले गेले असताना, महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा, १९९९ नुसार जमीनमालक दरवर्षी ४% भाडे वाढवू शकतात. असे असतानाही या इमारतींचे भाडे बाजारभावाच्या तुलनेत अत्यंत कमी आहे.

तथापि, हा केवळ एक आदर्श कायदा असल्याने, केंद्राच्या कायद्यातील तरतुदी राज्यांमध्ये सौम्य केल्या जाऊ शकतात, जे आपण रिअल इस्टेट कायदा (RERA) या प्रकरणात पाहिले आहे. कायदेशीरदृष्ट्या, मॉडेल अॅक्टच्या बाबतीत, तरतुदींची एकसमानता हा कायद्याचा इष्ट उद्देश आहे परंतु त्याचा मुख्य उद्देश नाही. मॉडेल कायदा राज्यांसाठी मार्गदर्शकाच्या क्षमतेमध्ये इतर कोणत्याही गोष्टीपेक्षा अधिक कार्य करतो.

“मॉडेल टेनन्सी कायद्याचे यश आणि कार्यक्षमता मुख्यत्वे राज्ये आणि केंद्रशासित प्रदेशांमध्ये त्याच्या अंमलबजावणीवर अवलंबून असेल. एमटीए (MTA) शक्तीशाली, तरीही कुचकामी ठरेल, ही भीती या वस्तुस्थितीवरून येते की हा कायदा राज्यांवर बंधनकारक नाही, कारण जमीन आणि शहरी विकास हे राज्यांचे विषय राहिले आहेत,” असे अंशुमन मॅगझिन, चेअरमन आणि सीईओ, भारत, दक्षिण-पूर्व आशिया, मध्य पूर्व आणि आफ्रिका, सीबीआरइ (CBRE) म्हणतात.

महाराष्ट्र राज्य सरकारने आधीच सांगितले आहे की ते भाडेवाढ किंवा विद्यमान भाडेकरूंना बेदखल करण्याशी संबंधित मॉडेल कायद्यातील कोणत्याही तरतुदी लागू करणार नाहीत. “आम्ही मॉडेल कायद्याचा सखोल अभ्यास करू आणि केवळ तेच मुद्दे स्वीकारू, जे नागरिकांच्या फायद्यासाठी असतील. भाडेवाढ किंवा विद्यमान भाडेकरूंना बेदखल करण्याशी संबंधित कोणत्याही गोष्टीला आमच्या कायद्यात स्थान मिळणार नाही,” असे महाराष्ट्राचे गृहनिर्माण मंत्री जितेंद्र आव्हाड, २ जून २०२१ रोजी केंद्रीय मंत्रिमंडळाने एमटीएला मंजुरी दिल्यानंतर म्हणाले.

यापूर्वी, भाडेकरू समर्थक भूमिका घेत, शिवसेनेने एमटीएला विरोध केला आणि मुख्यमंत्री उद्धव ठाकरे यांना पत्र लिहून केंद्रीय कायदा लागू करू नये, असे आवाहन केले. “मुंबई आणि महाराष्ट्रातील इतर शहरांमध्ये अनेक घरे रिकामी आहेत आणि त्यामुळे नवीन भाडे नियंत्रण कायदा आणण्यात काही अर्थ नाही. मुंबईसाठी नवीन भाडे नियंत्रण कायद्याची गरज नाही. मुंबई भाडे कायदा आणि महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा यासाठी सक्षम आणि पुरेसे आहेत. भाडेकरूंसाठी बनवलेल्या कोणत्याही कायद्यात त्यांना संरक्षण दिले जाईल, कारण घरमालकाचे त्याच्या जमिनीवर अमर्याद नियंत्रण असते आणि ते भाडेकरूला हाकलून जमीन बळकावण्यास तयार असतात. म्हणून, भाडे कायदा हा भाडेकरूच्या बाजूचा असावा. याउलट, केंद्राचा कायदा याच्या उलट आहे,” असे पक्षाने आपल्या पत्रात म्हटले आहे.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न (FAQs)